Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi TBK’nun 299’uncu maddesindeki tanıma göre, kiraya verenin bir malını belli bir bedel karşılığında kiralayana; kira sözleşmesinde belirlenen süre boyunca kullandırma ve yararlandırma borcuna girdiği bir sözleşme türüdür. Kira sözleşmesi, diğer kullandırma amacını taşıyan sözleşmeler içinde önemli bir yere sahiptir. Kira sözleşmesini ariyet (kullanım ödüncü) sözleşmesinden ayıran en önemli fark; kirada, kira konusu malın kullandırılması karşılığında bir bedel söz konusu olmasıdır. Bu sözleşmenin Karz (tüketim ödüncü) sözleşmesinden ayrıldığı en önemli nokta ise kiraya konu olabilecek malların kullanılmakla tükenmeyen şeylerden olmasıdır.

Kira akdi ivazlı sözleşmelerdendir. İvaz karşılıklı borç yüklenilmesi anlamına gelmektedir. Kira akdinde ivaz kural olarak parayla ödenir. Kira bedelinin belirlenmiş ya da objektif olarak belirlenebilir olması gerekir. Kiracı, kira bedelini aksine sözleşme veya yerel adet yoksa her ayın son günü ya da en geç sözleşmenin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Sözleşme serbestisi gereği taraflar kira bedelini serbestçe belirler.  Eğer taraflar arasında kira bedelinde uyuşmazlık yaşanırsa hâkim, kira miktarını dürüstlük kurallarını dikkate alarak emsal ve rayiç kira bedellerine göre belirler. Kira parasının belirlenmesi ve değiştirilmesinde taraflar arasında çıkabilecek anlaşmazlıkları çözmek amacıyla açılabilecek dava türleri şöyledir:

1. Kira parasının tespiti davası: Bu dava genellikle kira sözleşmesi ilişkisinin uzun yıllar devam ettiği, her kira döneminin başında bedelin arttırılmasına rağmen bedelin emsallerine oranla düşük kaldığı durumlarda kira bedelinin hâkim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre belirlenmesidir.
2. Uyarlama davası: Bazen kira bedeli önceden öngörülmeyen, objektif ve olağanüstü sebeplerle kira ilişkisini katlanılamaz hale getirebilir. Bu durumda taraflardan biri, kira bedelinin artırılması veya azaltılmasını duruma göre mahkemeden isteyebilir.

Kira Artışlarını Yüzde 25 Sınırlayan Yeni Kira Düzenlemesi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na 7456 sayılı kanunun 23. maddesi ile getirilen Geçici Madde-2 kapsamında, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih olan 02.07.2023 tarihi ile 01.07.2024 tarihleri arasında mevcut kira sözleşmeleri %25’ten fazla artırılamayacaktır. Kira artış sınırlamasını getiren kanun hükmü Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girdiğinden kanun düzenlemesi kapsamında;

• 02.07.2023 ila 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenecek kira sözleşmelerine %25’ten fazla zam yapılamayacaktır.

Kanun hükmü doğrultusunda bu tarihlere 01.07.2024 de dahildir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oran eğer %25’ten aşağıda olursa bu defa TÜFE oranı uygulanacaktır.

Örneğin; Ağustos 2023’te TÜFE %45 olduğu var sayıldığında, 05.08.2022 tarihinde 1 yıllık kira sözleşmesi ile kiralanan evin 05.08.2023 tarihindeki kira artış oranı %25 olarak gerçekleşecektir.

Fakat Ağustos 2023’te TÜFE’nin %20 olduğu var sayıldığında, bu defa kira artış oranı %20 olarak gerçekleşecektir.

Bu düzenleme ile artan enflasyon ortamında kiracıların geçici bir hukuki ve maddi koruma altına alınması amaçlanmaktadır. Kanun madde metnini bilgi amacıyla aşağıda paylaşıyoruz:

GEÇİCİ MADDE 2- (Ek: 14/7/2023-7456/23 md.)
Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında
yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira
yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira
yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi
beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli
kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla
miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca
hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.

Kira Sözleşmesi Türleri

Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda üç ayrımda düzenlenmiştir. Bu ayrım sözleşmeye hangi hükümlerin uygulanacağını belirlemede önemlidir. Kanuna göre kira akdi türleri şunlardır:

• Adi kira sözleşmesi
• Konut ve çatılı işyeri kirası
• Ürün kirası

Bu makalede konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi ve özellikleri ile bu sözleşme için TBK’da düzenlenen fesih nedenleri, feshin nasıl yapılması gerektiği incelenecektir.

Konut ve Çatılı İş yeri Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesinin en yaygın türü konut ve çatılı iş yeri kiralarıdır. Konut ve çatılı iş yeri kirası Türk Borçlar Kanunu’nun 339-357. maddeleri arasında düzenlenmiştir.  Buna göre bu hükümler ancak kiralananın çatılı olduğu durumlarda uygulanır. Ayrıca geçici kullanıma özgülenmiş, 6 aydan kısa bir süre için kiralanan taşınmazlarda bu hükümler uygulanmaz. Konut; insanların içinde yaşamaları için inşa edilmiş etrafı ve üstü kapalı ev, apartman vb. yerdir. İşyeri ise belirli bir kazanç elde etmek maksadıyla bir mesleğin yapıldığı ya da ticari ve ekonomik faaliyetin yürütüldüğü yerdir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında feshe ilişkin olarak Kanun ikili bir ayrıma gitmiştir. Buna göre fesih, “bildirim yoluyla” ve “dava yoluyla” yapılabilmektedir.

Kira Sözleşmesi Feshi

Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Feshi

Kira sözleşmesi belirli ve belirsiz süreli yapılabilmektedir. Kira süresinin belirlenmediği durumlarda belirsiz süreli yapıldığı kabul edilir. Belirli süreli sözleşmede belirlenen süre bitmiş ancak taraflar aralarında bir anlaşma olmaksızın bu ilişkiyi sürdürüyor ise sözleşme belirsiz süreli hale gelir. Kiraya veren, sözleşmenin yenilenmeyeceğini kiracıya ihtarname ile tebliğ ederse sözleşme süresiz hale gelmez. Kiraya veren ihtarnameyi kira süresi bitmeden ya da dava açma süresi içinde tebliğ etmelidir. Süreli ve süresiz kira sözleşmesi ayrımı feshe ilişkin bildirim sürelerini değiştirdiği için önemlidir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli sözleşme yapılmış ise kiracı sürenin bitiminden en geç 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirilebilir. Kiracı 15 gün önce bildirimde bulunmaz ise sözleşme aynı koşullarda bir yıl uzamış sayılır. Aynı koşullardan kasıt kira bedelinin aynen devam etmesi değildir. Kira bedeli TÜFE oranında artabilir ancak sözleşmedeki sair koşullar aynen devam eder. Kiraya veren sürenin bitimini öne sürerek sözleşmeyi sona erdiremez. Kiraya veren 10 yıllık uzama süreci sonunda ancak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu ihtimalde kiracı uzama yılının bitimine üç ay kala ihbarda bulunmalıdır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren ise 10 yılın sonunda genel hükümlere uygun fesih bildirimi koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

TBK m.348’de fesih bildiriminin yazılı olarak yapılmasının geçerlilik şartı olduğu düzenlenmiştir. Bildirimi yapan tarafın, karşı tarafa bildirimin ulaştığını ispat etmekle yükümlüdür. Bildirim yoluyla sözleşmenin feshedilmiş olduğu gerekçesiyle açılacak tahliye davalarında; sözleşmenin sona erdiğinin tespiti ve kiralananın iadesi talep edilmelidir.

Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Feshi

Kira sözleşmesinin taraflarca mahkemeye başvurarak feshedileceği sebepler, TBK’da sınırlı haller için sayılmıştır. Bu sebepler kiracı aleyhine değiştirilemez ve çoğaltılamaz. Sınırlı sayıdaki sebepler dışında sözleşmeye eklenecek sebepler geçersiz sayılır. Bu durumda sözleşme mahkeme kararının kesinleştiği tarihte sona erer. Mahkeme bu davada; sözleşmenin feshine ve kiralananın iadesine karar verir.

Kanun’un 350, 351 ve 352. maddelerinde bu nedenler sayılmış ve kiraya verenden kaynaklanan, kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak ikiye ayrılmıştır. Kiraya verenden kaynaklanan fesih nedenleri:

• Yeni malikin verenin gereksinimi
• Kiralananın yeniden imar ve inşası
• İhtiyaç sebebiyle

Kiracıdan kaynaklanan fesih nedenleri ise şunlardır:

• Tahliye taahhüdü
• İki haklı ihtar (ya da Örnek 13 İcra Takibi)
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutunun bulunması

Kira Sözleşmesinin Olağanüstü Feshi

Kira sözleşmesinin sona ermesi bazen süre ile ilgili olmayabilir. Sözleşmenin taraflarca sürdürülmesinin bazı sebeplerden ötürü beklenemeyeceği durumlar Kanun’da olağanüstü fesih sebepleri olarak sayılmıştır. Olağanüstü fesih, belirli ve belirsiz süreli kira akdinde süre sona ermeden, haklı nedenle ileriye etkili olarak sona erdirilmesidir. Bu fesih sebepleri şunlardır:

• Önemli sebebin varlığı
• Kiracının iflası
• Kiracının ölümü

Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Kira sözleşmesi yapılırken hem kiraya veren hem de kiracı haklarına dikkat etmelidir. Sözleşme yapılırken karşılıklı yükümlülüklerin belirlenmesi ilerde doğacak uyuşmazlıklar karşısında mağdur olmamak için önemlidir. Kanun’da yer alan hükümlere göre sözleşmenin yazılı yapılması zorunlu değildir. Ancak ispat kolaylığı açısından mutlaka yazılı olarak yapılması gerekir. Sözleşme ile amaç uyulması gereken kuralların ve hakların koruma altına alınmasıdır.

Kira kontratı üç bölümden oluşur. Kira sözleşmesi hazırlanırken uyulması gereken bölümler aşağıdadır:

• Kiralama ile ilgili bilgiler: Bu bölümde mülkin cinsi, adresi yer almalıdır. Kiraya verene ait ad, adres, iletişim bilgileri yer almalıdır. Sözleşmenin başlangıç ve sona erme tarihi, aidat miktarı ve kira bedelinin doldurulması gerekir.
• Kiralanan mülk ile birlikte teslim edilen demirbaşlar: Kiralanan mülke ait kombi, elektrik ve su sayacı gibi eşyalar sahiplenmiş olunur. Bunların sözleşmede gösterilmesi bu sebeple önemlidir.
• Sözleşmeyle ilgili genel koşullar: Kiracının, kiralananda tadilat yaptırmasıyla ilgili maddeler, kiracının faturalardan sorumlu olmaması gibi aralarında anlaştığı özel koşullar bu bölümde yer almalıdır. Depozito alındıysa hangi koşullarda iade edip edilmeyeceği gibi hususlar yine bu bölümde belirtilmelidir. Kira bedelinin hangi aralıklarla yatırılacağı, bedelin yatırılacağı banka hesabı detayları önemlidir ve sözleşme yapılırken mutlaka yazılmalıdır.

Yapılan sözleşme her iki tarafın ıslak imzasını taşımalıdır. İkişer nüsha olarak doldurulmalı ve biri kiraya verende diğeri kiracıda kalmalıdır. Zorunluluk bulunmamakla birlikte taraflar dilerse imzaladıkları sözleşmeyi noterde onaylatabilirler.

Kira Sözleşmesi Damga Vergisi

Kira sözleşmesinden alınacak damga vergisi miktarı kefil türüne ve kira bedeline göre değişmektedir. 2023 yılında belirlenen damga vergisi oranı kefilsiz sözleşmeler için binde 1,89’dur. Adi kefilli sözleşmeler için damga vergisi oranı binde 11,37; müteselsil kefilli sözleşmeler için binde 9.48 olarak belirlenmiştir.

Kira Sözleşmesi Örneği

Kira sözleşmesi örneği kira ilişkisinin başlangıcı için önem arz etmektedir. Kira sözleşmesi örneğine bu başlık altından ulaşabilirsiniz. Örnek sözleşme yalnızca bilgi edinme amacıyla paylaşılmış olup her kiralama işlemlerinin nitelikleri ve şartları farklı olacağından doğrudan dikkate alınmaması gerekmektedir.

Kira Sözleşmesi Örneği İçin Tıklayınız

Yukarıdaki linke tıklayarak kira sözleşmesi örneğini bilgisayarınıza indirebilir ve düzenleyebilirsiniz. Örneği bilgisayarınıza indirdikten sonra yapacağınız değişiklik için profesyonel destek almanızda fayda bulunmaktadır. Kira sözleşmesi örneğini mevcut durumunuza uyarlayarak doldurabilirsiniz. Emin olmadığınız konularda mutlaka bir Avukat yardımı almanız gerekmektedir.

Kira Sözleşmesi Yargıtay Kararları

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi 2020/2094 E., 2022/572 K. sayılı kararı:

Taraflar arasındaki 29.03.2017 tarih ve 17001239 nolu finansal kiralama sözleşmesi gereğince Halk Finansal Kiralama A.Ş.’ye devri ile bu taşınmaz üzerinde takip borçlusu Alper İnşaat Makine Turizm ve Taşımacılık Sanayi Ticaret A.Ş.’ye 30.03.2017 tarihinde kiralandığının şerh edildiği, alacaklı tarafından başlatılan takip dosyasından 05.09.2018 tarihinde finansal kiralama şerhi üzerine haciz konulduğu, taşınmazın haciz tarihinde finansal kiralama şirketinin mülkiyetinde olduğu, taşınmaza borçlu adına kayıtlı iken haciz konulduğuna dair istinaf nedeninin yerinde olmadığı, 6361 sayılı kanunun 22. maddesine göre sözleşmenin geçerliliği için tapuya şerh verilmesinin yeterli olduğu, diğer taraftan opsiyon hakkının, haciz tarihinde henüz doğmamış bir hak olduğu, bu hakkın doğup doğmayacağı, doğması halinde ise, borçlunun bu hakkı kullanıp kullanmayacağının belli olmadığı, dolayısı ile bu hakkın haczedilmesi veya bu konuda şerh verilmesinin alacaklıya bir hak sağlamayacağı, hak, haciz tarihinde henüz doğmamış olduğundan ve taraflar arasındaki sözleşme gereğince 61 aya varan vade ve haciz tarihi gözetildiğinde mahkemece finansal kiralama şirketine yapılan ödemelerin ya da bakiye borcun sorulmasını gerekli kılan bir durum bulunmadığı, İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesi ile alacaklının istinaf başvurusunun HMK’nın 353/1-b-1. bendi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

Yargıtay 12.Hukuk Dairesi Esas: 2022/ 7858 Karar: 2023 / 471 Karar Tarihi: 25.01.2023

Sonuç

Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ve devamı maddelerinde düzenleme alanı bulmuştur. Bu kapsamda kira sözleşmesi türleri adi kira, ürün kirası ve konut ve çatılı iş yeri kirası olarak belirlenmiştir. Bu makalemizde konut ve çatılı işyeri kirası ve detayları hakkında bilgiler yer almaktadır. Kira sözleşmesi feshi kiracıdan ve kiraya verenden olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.  Damga vergisi oranları ise sözleşmede kefalet ilişkisinin olup olmaması durumuna göre ayrıca belirlenmektedir. Kira sözleşmesi sözlü de yapılabilmektedir fakat yazılılık ispat açısından her zaman önem arz etmektedir.