1. Ana Sayfa
  2. »
  3. Borçlar
  4. »
  5. Kiracı Hakları Nelerdir? *2021 En Güncel Bilgiler

Kiracı Hakları *2021 Güncel

Kiracı hakları bir kira sözleşmesinin gerekli unsurları taşıması durumunda, sözleşmenin taraflarından biri olan kiracının sahip olduğu haklardır. Kira sözleşmesine konu malın cinsine göre kiracı hakları da değişiklik göstermektedir. Kiracı hakları genel itibariyle kiraya verenin yükümlülüklerinden kaynaklı olarak ortaya çıkmaktadır ve kiracı, sahip olduğu kiracı hakları kapsamında bazı taleplerde bulunabilmektedir.

Kiracı Hakları

Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı, fiil ehliyetini haiz hukuk süjesidir. Kira sözleşmesinin taraflarından biri kiraya veren ve diğeri de kiracı olup kiracıya pek çok kiracı hakları tanınmaktadır.

Kiracı hakları şu şekilde sıralanabilir:

  1. Kiraya konu malın kullanılmasının ya da yararlanılmasının kendisine bırakılmasını isteme hakkı
  2. Kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim alma hakkı
  3. Taşınmazın kira sözleşmesi boyunca, kiraya verildiği gibi kalmasının sağlanmasını kiraya verenden isteme hakkı
  4. Aksinin kararlaştırılmamış olması durumunda, kiraya verenin zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri yerine getirmesini talep etme hakkı
  5. Ayıbın giderilmesini isteme hakkı
  6. Sözleşme süresi dolmadan, haklı bir gerekçe olmadan, sözleşme devam ettiği sürece kiralanan taşınmazdan çıkarılamama hakkı
  7. Kiraya verenin yazılı rızasının alınması şartıyla kiralanan taşınmazı başkasına devretme ya da alt kiraya verme hakkı
  8. Kiralanan taşınmazın kiralandığı andaki özelliklere sahip olarak geri verilmesi durumunda depozitonun geri alınması hakkı
  9. Kullanımla ilgili olan yan giderlerin kiraya veren tarafından karşılanmasını isteme hakkı
  10. Geç ödenen kira bedeline ilişkin cezai koşul içeren bir anlaşmanın yapılmasını engelleme hakkı
  11. Kiralananın kullanıma elverişliliğinin ortadan kalkması, önemli derece engellenmesi ve bunların verilen süre içerisinde giderilmemesi durumunda sözleşmeyi feshetme hakkı
  12. Kira sözleşmesinde kiracı aleyhine düzenlenme yasağı

Kira Sözleşmesinden Doğan Davalar Nerede Görülür?

Kira sözleşmesinden kaynaklanması koşuluyla, her türlü tahliye davası, kira bedelinin tespiti ya da diğer tespit davaları, sözleşmenin feshinden kaynaklı davalar, sözleşmeden doğan tazminat veya alacak davaları ile kiracı haklarından doğan davalar bakımından görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kira sözleşmesinden doğan davalarda yetkili mahkeme, kiracı haklarına sahip olan kiracının yerleşim yeri mahkemesi ve kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir.

Kontratsız Kiracı Hakları Nelerdir?

Kontratsız kiracı hakları hukukumuzda mevcuttur. Kira sözleşmesi şekle bağlı bir sözleşme değildir. Bu sebeple kira konusu mal, kira konusu malın devredilme süresi ve kira bedeli hususunda tarafların irade beyanlarının uyuşuyor olması yeterli olup kiracı hakları bakımından yazılı bir sözleşme yapılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Yazılılık, ispat kolaylığı açısından önemlidir. Ancak, sözleşmenin geçerliliğini etkileyen bir özellik değildir. Yazılı bir sözleşme olmadan, uygulamada kullanıldığı tabiriyle “kontratsız kira”da da kiracı hakları bulunmaktadır.

Kiracı hakları sözleşmenin yapılış şekline göre değişiklik göstermediğinden yazılı bir kira sözleşmesinin kiracıya sağladığı bütün haklar, yazılı olmayan kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıya da sağlanmaktadır.

Kiracı hakları kapsamında kira sözleşmesinde kiralayan, kiracıyı hukuka aykırı olarak tahliye edememekte ve kiracının kiracılık haklarını kullanmasını engelleyememektedir. Kira sözleşmesinin sağladığı bu hak, sözleşmenin yapılma şeklinin sağladığı bir imkan olmadığından geçerli bir kira sözleşmesinin olduğu her somut olayda geçerlidir.

İşyeri Kiracı Hakları Nelerdir?

İşyeri, işverence mal ya da hizmet üretimi için maddi ya da maddi olmayan ögelerle işçilerin birlikte teşkilatlandığı/örgütlendiği ünitedir. İş hukuku mevzuatı olan İş Kanunu m.2’ye göre;

“İşyeri, işyerine bağlı yerler, eklentiler ve araçlar ile oluşturulan iş organizasyonu kapsamında bir bütündür.”

TBK’da düzenlenen işyeri kirası, yalnızca çatılı işyerlerine yönelik bir düzenlemedir. Bu sebeple çatılı işyeri kapsamına girmeyen işyerleri, TBK’nın genel hükümlerine tabi olacaktır. İşyerinin niteliğinin belirlenmesinin önemi Yargıtay 6.HD., 2013/11011, K.2014/4128, T.1.4.2014 kararında şu ifadeler ile belirtilmiştir;

“…kiralananın TBK m.330’da düzenlenen taşınır kirası hükümlerine mi yoksa TBK m.339 vd. düzenlenen çatılı işyeri kirası hükümlerine mi tabi olduğu dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşılamamaktadır. Bu nedenle mahkemece, öncelikle kiralanan yerin (park içindeki kafeterya) nitelik ve vasfının araştırılarak (gerektiğinde yerinde keşif yapılarak) ile TBK’nın taşınır kirası hükümlerine mi yoksa çatılı işyeri hükümlerine tabi bir yer olup olmadığının tespiti, daha sonra hasıl olacak sonuca göre davalının kira süresi dolmadan akdi feshinin haklı olup olmadığı belirlenmesi, feshin haklı olduğu kanaatine varılır ise davacının tazminat istemi ile ilgili bir hüküm verilmesi gerekir…”

İşyeri kiracısının depozito (güvence) verme sorumluluğu olmasına rağmen bu sorumluluk, kiracı hakları kapsamında depozitonun 3 aylık kira bedeliyle sınırlı olması hakkı (TBK m.342) ile harmanlanmıştır. Kira bedelinin yabancı para üzerinden ödenmesi kararlaştırılmış ise kiracının, kiralanan taşınmazda 5 yıl boyunca kira bedelinde değişiklik olmadan bulunabilme hakkı vardır. Kiracı haklarından bir diğeri de sözleşmede kiracıya kira bedeli ve yan giderler haricinde bir ödeme zorunluluğu getirilememesidir. (örneğin; ceza koşulu, sonraki kira bedellerinin muaccel olması…).

Kiralanan taşınmazın kiralandığı andaki özelliklere sahip olarak geri verilmesi durumunda depozitonun geri alınmasına ilişkin kiracı hakları, Yargıtay’ın bir kararında da açıkça ifade edilmiştir. Yargıtay 3.HD., E.2017/4599, K.2018/12416, 5.12.2018 tarihli bu karara göre;

“…6098 Sayılı TBK.nun 316. (BK 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. (BK 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Mahkemece, sözleşme hükmü ve bahsedilen Kanun maddeleri gereğince, inceleme ve değerlendirme yapılarak; tahliye sonrası kiraya veren tarafından iade edilmesi gereken depozito bedelinin de hesaplanacak alacak miktarından mahsubu ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir…”

Kiracı haklarından bir diğeri ise TBK343’te düzenlenen, kira bedeli dışındaki konularda kiracı aleyhine bir değişiklik yapılamamasıdır. Kira bedeli belirlenirken “hak ve nesafet indirimi” adı altından indirim yapılması, uygulamada da karşılaşılan bir yöntemdir. Şöyle ki, Yargıtay 3. HD., E.2017/3644, K.2017/17900, T.20.12.2017 göre;

“…Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davaya konu taşınmazın 01.01.2015 tarihinde başlayan kira döneminde yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin yıllık brüt 60.000 TL olacağı belirtilmiştir. Mahkemece, hak ve nesafet indirimi yapılmadan tespit kararı verilmesi doğru değildir. Bu durumda davalının eski kiracı olduğu gözetilerek uygun oranda hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle kira parasının belirlenmesi gerekirken hak ve nesafet indirimi yapılmadan hüküm kurulması doğru değildir.”

Çatılı işyeri ve konut kiralarında kiraya verenin sözleşme süresi bittikten sonra derhal sözleşmeyi feshedememesi kiracının lehine olan bir durumdur. Kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesinin koşulu, 10 yıllık uzama süresinin dolmasına bağlıdır. Geçerli bir fesih bildirimi ise, bu bildirimin yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları Nelerdir?

Bir kira sözleşmesi, kiraya konu malın satımına engel oluşturmamaktadır. Ancak, kiralanan malın malikinin değişmesi kira sözleşmesinde bir değişikliğe sebebiyet vermemekte, söz konusu sözleşme yapıldığı şekil ve şartları ile geçerliliğini korumaya devam etmektedir.

Malın satımı durumunda ortaya çıkan kiracı haklarından birisi kira sözleşmesinin geçerliliğinin eski koşullarda aynen devamının sağlanması olmakla beraber, yeni malikin de bazı hakları ortaya çıkmaktadır. Yeni malikin, kiracıyı, kira sözleşmesinden önce, kiralanan taşınmazdan çıkarabilmesi kiraya verenin bazı durum ve koşulları ispat etmesine bağlıdır.

Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve kiraya veren sıfatını kazanır. Bu sebeple kiracı hakları yeni malike karşı da ileri sürülebilir. Fakat yeni malikin, şartların oluşması durumunda, kiracıya taşınmazı satın aldıktan sonraki 1 ay içinde tahliye amaçlı ihtarname yollaması halinde kiracının taşınmazı tahliye etmek için 6 aylık süresi bulunmaktadır. Malikin tahliye davası açmak içinse bu 6 aylık sürenin dolmasını beklemesi gerekir. 6 aylık sürenin geçirilmesi durumunda ise kiracı hakları kapsamında kiraya verenin dava açma hakkı bu sebepten dolayı ortadan kalkmaktadır.

Kiracı Hakları Nelerdir?

Sonuç

Kiracı hakları olarak adlandırılan haklar, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıya bazı güvenceler sağlamaktadır. Bu güvencelere sahip olan kiracının, kiracı haklarını kullanmasında kira sözleşmesinin şeklinin bir etkisi bulunmamaktadır. Her ne kadar kiralanan malın niteliği kiracı haklarında küçük değişikliklere yol açsa da bu küçük değişikliklerin getirdiği farklı kiracı haklarının tespiti, kiracı açısından bir hak ihlali doğmaması açısından önem arz etmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı hakları şu şekilde sıralanabilir: 1) Kiraya konu malın kullanılmasının ya da yararlanılmasının kendisine bırakılmasını isteme hakkı, 2) Kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim alma hakkı, 3) Taşınmazın kira sözleşmesi boyunca, kiraya verildiği gibi kalmasının sağlanmasını kiraya verenden isteme hakkı, 4) Aksinin kararlaştırılmamış olması durumunda, kiraya verenin zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri yerine getirmesini talep etme hakkı, 5) Ayıbın giderilmesini isteme hakkı, 6) Sözleşme süresi dolmadan, haklı bir gerekçe olmadan, sözleşme devam ettiği sürece kiralanan taşınmazdan çıkarılamama hakkı, 7) Kiraya verenin yazılı rızasının alınması şartıyla kiralanan taşınmazı başkasına devretme ya da alt kiraya verme hakkı, 8) Kiralanan taşınmazın kiralandığı andaki özelliklere sahip olarak geri verilmesi durumunda depozitonun geri alınması hakkı, 9) Kullanımla ilgili olan yan giderlerin kiraya veren tarafından karşılanmasını isteme hakkı, 10) Geç ödenen kira bedeline ilişkin cezai koşul içeren bir anlaşmanın yapılmasını engelleme hakkı, 11) Kiralananın kullanıma elverişliliğinin ortadan kalkması, önemli derece engellenmesi ve bunların verilen süre içerisinde giderilmemesi durumunda sözleşmeyi feshetme hakkı, 12) Kira sözleşmesinde kiracı aleyhine düzenlenme yasağı

Kira sözleşmesinden doğan tazminat, alacak gibi davaların tamamı Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.

Kira kontratı kira sözleşmesinin varlığını etkilemez. Kontratın yazılı olması ispat açısından önemlidir. Kontratsız kiracı hakları ile kontrat olan kiracı hakları aynıdır.

Ev sahibi evi satarsa yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni malikin taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma gereksinimi var ise, evi satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi şartıyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Ya da gereksinim nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava yoluyla da ileri sürebilir. Bu sürelerin geçirilmesi halinde kiracı hakları kapsamında yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye etme hakkı ortadan kalkar.

Hukuki Yardıma mı İhtiyacınız Var?

Bizi Arayın: *0-542-782-9878*

info@leventsamgar.com
·  Pazartesi – Cuma 09:00-18:00

İlgili Yazılar

1 yanıtı
  1. Mustafa METE

    Ben 7 yıldır kiraciyim beyaz eşya ciyim kiramı yeri geliyor kira günü gelmeden ödüyorum şimdi ise işyeri sahibi işyerini terk etmemi istiyor böyle bir hakka sahipmi sorumu cevaplarsanız sevinirim.iyi akşamlar. Hayır daha önce yorum yapmadım

Bir Yorum Bırak

×

Hoş geldiniz!

Bize whatsapp! üzerinden ulaşabilirsiniz ya da e-posta gönderebilirsiniz: info@leventsamgar.com

×