Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye taahhütnamesi uygulamada sıklıkla karşılaşılan kiracı çıkarma problemi ile birlikte 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıyı koruma yaklaşımı gereği ortaya çıkan bir sözleşmedir. Tahliye taahhütnamesi düzenlenmesi ile kira ilişkisinden doğabilecek muhtemelen zararlar ve uyuşmazlıklar önlenebilir. Bir kira sözleşmesinin belirli bir süre ifade etmesi, kira sözleşmesinin ifade edilen süre sonunda sonlanması manasını taşımaz. Türk Borçlar Kanununun kiracıyı koruyan bir yapı içermesi nedeniyle sürenin tamamlanması ile kira sözleşmesini sona erdirme hakkını kiracıya tanımaktadır. Kiracı, ilgili taşınmazın kira bedelini ödediği sürece kiralananı kullanma hakkına sahiptir. Fakat burada tek bir istisna vardır ki bu da tahliye taahhütnamesidir. Tahliye taahhütnamesi ile kiracı, belirli bir sürenin tamamlanması ile kiralananı boşaltacağını ifade ederse kiraya verenin belirlenen süre sonunda kiracıyı çıkarma hakkı bulunur.

Kiracı tahliyesi noktasında pek çok yöntem bulunur. Bu yöntemlerden birisi de tahliye taahhütnamesidir. Bu taahhütname ile kiracının belirlenen tarihte kullandığı taşınmazı boşaltacağı beyan edilir. Ancak bu beyan yasal çerçeve ve Yargıtay Kararları ile oldukça sıkı şekil şartına bağlanmıştır.

Tahliye Taahhütnamesi Örneği

Tahliye taahhütnamesi örneği, kiracı tahliyesi hususunda kullanılan yollardan biri olduğu için sıklıkla merak edilir. Tek başına bu taahhütname ile kişinin kiracı çıkarmasının mümkün olmayacağı bilinmelidir. Kiracının tahliyesini gerçekleştirmeye dair hukuki olanakları kullanmaya hak tanır. Türk Borçlar Kanunu madde 352’de şekil şartını sağlayan geçerli bir taahhütnamesi bulunan kişiye iki imkan sunmaktadır:

1. Kişi, dava açmak yolu ile kiracıyı çıkarabilir. Dava açma suretiyle kiracının çıkarılması, tahliye davası olarak isimlendirilir. Yasada ifade edildiği üzere tahliye davasının muhakkak bir ay süre içinde açılması gereklidir. Bu sürenin başlangıcı, taahhütnamede ifade edilen boşaltma tarihidir.
2. Kişi, icraya başvurabilir. Tahliye taahhütnamesine dayanarak icra dairesine müracaat eden kişi, kiracının tahliye olunmasını sağlayabilir.

Tahliye Taahhütnamesi Örneği İçin Tıklayınız

İfade edilen bu iki yöntemin sağlıklı bir şekilde gerçekleşmesi, hukuki müktesebat ve deneyim gerektirir. Bu itibarla deneyimli ve başarılı bir avukattan hukuki danışmanlık almak oldukça isabetli olacaktır. Sadece bu süreçler için değil, hukuken geçerli bir tahliye taahhütnamesi düzenlemek için de hukuki danışmanlık almak, ileride yaşanacak hak ve menfaat kaybının önüne geçilmesi adına elzemdir.

Kira Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye taahhütnamesi üzerinden açılan tahliye davaları çoğu zaman çok uzum sürmez. Fakat buna karşın bazı durumların süreye etki ettiği ve tahmin edilenden daha geç neticelendiği de bilinmelidir. Hatalı işlemler veya ihmali durumlar da süreye etki eden faktörüler arasındadır. Aynı zamanda söz konusu davanın görüldüğü adliyedeki iş yükü de sürenin uzamasına neden olur. Bu itibarla hukuki prosedürün en sağlıklı ve kısa zamanda işletilmesi için hukuki destek almak isabetli olacaktır.

Tahliye taahhütnamesi serbestçe hazırlanabilir nitelikte olmayıp geçerliliğini bir dizi şartların mevcudiyeti ile kazanır. Yasa gereği ifade edilen taahhütname şartlarının karşılanmaması durumunda taahhütname geçerli olmaz ve kiraya verenin bu olanaktan faydalanması imkansız hale gelir. Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları şu şekildedir:

1. Taahhütname Yazılı Şekilde Düzenlenmelidir: Sözleşmeye konu taşınmazın belirlenen sürede boşaltılacağının yazılı şekilde beyan edilmesi gereklidir. Bu koşul yasada net biçimde ifade edilmiş olup adi yazılı şekil geçerlidir. Dolayısıyla bir kağıt üzerinde düzenlenip imzalanması kafidir. Tarafların isteğine bağlı olarak noterde yapılabilmekle birlikte taahhütnamenin noterde onaylanması gibi bir mecburiyet bulunmamaktadır. Fakat noter aracılığı ile yapılan sözleşme bazı avantajlar sunar. Örneğin, kiracının itiraz etme şansı oldukça az olduğu için mahkemenin ya da icra dairesinin detaylı bir inceleme yapmasına lüzum kalmaz.

2. Taahhütname Bizzat Kiracı Ya Da Özel Yetkilendirdiği Temsilcisi Tarafından Verilir: Taahhütname, niteliği itibariyle kiracının değerli bir hakkını elinden alır ve kiralayana yasada normal koşullarda tanınmamış bir hak tanır. Bu nedenle oldukça kıymetlidir. Dolayısıyla taahhütnamenin bizzat kiracı tarafından imzalanması gereklidir. Kiracının aile mensupları dahi imzalama yetkisine sahip değildir. Ancak kiracı vekil tayin etmek suretiyle de bir başkasının imzalamasına izin verebilir. Vekaletname genel nitelikli değil bu konuya özel olarak vekil tayin edilerek gerçekleşmelidir.

3. Taahhütnamede Taşınmazın Boşaltılacağı Tarih İfade Edilmelidir: Tarih, gün / ay / yıl şeklinde net olarak ifade edilmelidir. Tarihin netlikten ve belirlenebilir olmaktan uzak olması taahhütnamenin geçersiz olmasına neden olabilir.

4. Taahhütname Düzenlenirken Kişinin Hür İradesi Olmalı, Sakatlanmış Olmamalıdır: Tahliye taahhütnamesi en nihayetinde bir sözleşmedir. Bu itibarla hile, hata, korkutma gibi yollar kullanılmak suretiyle alınırsa TBK irade sakatlıkları genel hükümleri kapsamında taahhütnamenin geçersiz olacağı bilinmelidir. Bu yol ve yöntemler ile alınan taahhütnamenin ardından kişi bir yıl süre içinde iptal etmelidir. Bu sürede iptal edilmediği takdirde ve diğer koşulları taşıdığı müddetçe taahhütnamenin geçerli olduğunun altı çizilmelidir.

5. Taahhütname Kira Sözleşmesinin İmzalanması Esnasında Ya Da İmzalanmasından Önce Verilirse Geçersizdir: Taahhütnamenin geçerlilik şartları içinde en kritik şart ilgili taahhütnamenin ne zaman alınması gerektiğidir. Yasada ifade edilene göre tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmazın kiralayana teslim edilmesinden sonra alınmalıdır. Bu süre genellikle on beş gün ya da bir ay olarak kabul edilir. Bu şartın konulmasından maksat, güç durumda kalan kiracının korunmasıdır.

Kiraya verenin, kiraya verdiği taşınmazı yalnızca taahhütname mukabilinde kiralayacağı gibi bir zorlamada bulunmasının önüne geçilmesi amaçlanmaktadır. Çünkü belirli süreye tabi kira sözleşmesini sürenin tamamlanması halinde sona erdirme hakkı yasa gereği sadece kiracınındır. Dolayısıyla taahhütname sadece kira sözleşmesinin yapılması ve ilgili taşınmazın kiralayana teslim edilmesinden sonra alınabilir.

Kira Tahliye Taahhütnamesi Örneği 2023

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması, bir üst başlıkta ifade edilen koşulların sağlanması ile mümkündür. Tahliye taahhütnamesi oldukça önemli bir taahhütnamedir. Zira kiraya verene oldukça değerli bir hak sağlarken kiralayanın da kıymetli bir hakkını kaybetmesine neden olur. Tahliye taahhütnamesi gereği kiralayan, taahhüt ettiği sürenin dolması ile ilgili taşınmazı tahliye etmek mecburiyetindedir. Kiracının taahhüdüne uymaması durumunda ise düzenlenen sözleşmede ifade edilen cezai şart uygulanır.

Tahliye taahhütnamesinin iptal edilebilmesi mümkündür. Ancak bunun için her iki tarafın iptal yönünde iradelerinin uyuşması gereklidir. Her ikisinin de iptal etmek amacıyla yapacakları anlaşmanın yazılı olma şartı bulunmaz fakat ispat kolaylığı açısından yazılı olması daha muteberdir. Bu şekilde gerçekleşen iptal anlaşması ile söz konusu taahhütnameden dönülür.

İrade sakatlığı bulunan tahliye taahhütnamelerinin irade sakatlığı nedeniyle geçersiz olduğu bilinmelidir. İrade sakatlığı varsa sözleşmenin hukuki niteliği iptal edilebilirlik yaptırımına tabidir. Bu da, iradesi sakatlanan kişinin bir sene içinde ilgili sözleşmeyi iptal ettiğini tek taraflı ifade etmezse sözleşmenin geçerli olacağı anlamını taşır.

Tahliye Taahhütnamesi PDF

Tahliye taahhütnamesi PDF örneği üzere görüleceği gibi taahhütname yazılı olarak düzenlenir ve imzalanır. Tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu iddia eden kiracının bu iddiasına yönelik itirazını ileri sürebilme hakkı vardır. İtirazını ileri sürme hakkına sahip kiracı aynı zamanda iddia ettiği geçersizliğin tespit edilmesi için tespit davası açma hakkına da sahiptir.

Uygulamada seyrek görülmekle beraber kimi zaman kötü niyetli kiraya verenler, söz konusu tahliye taahhütnamesinin kiraya verilen taşınmazın tesliminden sonra düzenlenmiş gibi göstermek adına buna yönelik tarih yazmaktadır. Bu ve benzer hallerde güç duruma düşen kiracıya karşı bir zorlamanın varlığı açıktır. Bu durumun delille ispat edilmesi süratiyle kiracı tarafından geçersizlik ileri sürülebilir ve dava açma yolu ile geçersizliğin tespitini sağlayabilir. Bunun yanı sıra açılmış bir davada ifade edildiği üzere senetle ispat yükümlülüğüne tabi olmaksızın her türden ispat unsuru ile taahhütnamenin geçersiz olduğunu ileri sürebilme hakkına sahiptir.

Tahliye taahhütnamesi başlığı altında değinilmesi gereken bir diğer husus, birden çok kiracı olması halidir. Eğer birden çok kiracı varsa her bir kiracının taahhütte bulunması şarttır ki ancak bu şart ile tahliye taahhütnamesi geçerli olur. Sadece bir kiracının verdiği taahhüt, tahliye davasında tahliye neticesi çıkması için kafi gelmez. Bu durum icra dairesi tarafından da benzer şekilde karşılanır.

Taşınmazı kiralayan kişinin kiraladığı taşınmazı bir başkasına kiralaması durumuna alt kira durumu denir. Alt kira durumu söz konusu olduğunda taşınmazı kiralayan üçüncü kişiye alt kiracı adı verilir. Asıl kira sözleşmesinin tarafı olmayan alt kiracı tahliye davasının da muhatabı değildir.

Türk Borçlar Kanunu uyarınca genel kabul, kiraya verenin kiracısına karşı ileri sürebildiği hakları alt kiracıya da sürebilmesidir. Fakat tahliye taahhüdü üzerinden ilerleyecek tahliye sürecinde bu kural işletilmez.

Tahliye taahhütnamesi üzerinden açılan tahliye davasının görevli mahkemesi Sulh Hukuk Mahkemesi olup yetkili mahkeme ise davacını ikamet adresindeki yer mahkemesidir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi belirlenen tarihte, kiracının kiralananı boşaltacağını ifade eden ve yazılı şekilde düzenlenen bir irade beyanıdır. Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu üzere zayıf olarak görülen kiracının muhafaza edilmesini sağlamak amacıyla düzenleniş hükümlerin uygulama alanını daraltmak suretiyle kiralayana, bir başka sebebe gerek duymaksızın ve herhangi tazminat borcu altına girmeksizin söz konusu kira ilişkisini sonlandırma olanağı sunar.

Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin belirli süreli nitelikte yapılması, sürenin tamamlanması ile sözleşmenin kendiliğinden sonlanmasına neden olmaz. Kiracı, söz konusu sözleşmenin feshini bildirmediği takdirde sözleşme, süre sonunu takip eden her sene için bir sene kadar daha uzar. Yasa gereği kira sözleşmesi süresinin uzaması karşısında kiracı, tahliye taahhüdü sayesinde kiraya konu taşınmazın tahliye edileceğini yani boşaltacağını taahhüt edebilir. Yazılı şekilde yapılan tahliye taahhütnamesi, kiralayanın belirli bir tarihte kiralananı tahliye edeceğini ifade eden ikale cinsinden bir sözleşme türüdür.

Kira ilişkisinin kiracıdan doğan sonlanma durumlarından birisi olan tahliye taahhüdü nedeniyle sona erme durumu, 6098 sayılı TBK madde 352’nin 1. Fıkrasında şu şekilde ifade edilmiştir:

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Bu husus kanun hükmü olup bir aylık süre kanundan doğan bir hak düşürücü süredir. Bu kapsamda kiraya verenin kanun hükmü doğrultusunda tahliye tarihi olarak belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde örnek 14 icra takibi başlatması ya da Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye taahhüdünden doğan tahliye davası açarak kira sözleşmesini feshetmesi beklenir.

Kiracı Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunu madde 352’de düzenlenmiştir. Yine aynı kanunda, taahhütnamede ifade edilen tarihin dolmasıyla bir ay içinde kiraya verenin tahliye amacıyla tanınan olanakları kullanması gerektiği ifade edilmiştir. Kişinin, ifade edilen bu süre içinde tahliye davası açmak ya da icra dairesine başvurmak işlemlerini gerçekleştirmezse hakkını kaybedecektir. Tahliye taahhütnamesinin düzenlenmesinde veyahut tahliye taahhütnamesi konu edilerek işleme alınacak kiracı çıkarma sürecinde bir avukata vekaletname vermek süratiyle onun hukuki birikiminde yararlanmak şart değildir. Kişi gayet tabii bir biçimde süreci kendisi idame edebilir. Fakat uzman bir avukat eşliğinde ilerleyecek süreç, hukuki prosedürün hatasız işlemesine ve kısa zamanda neticelenmesine vesile olacaktır.

Tahliye Taahhütnamesi Yargıtay Kararları

YARGITAY 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/ 3522 Esas, 2017/ 9006 Karar Sayılı 05.06.2017 Tarihli Kararı

Mahkemece, davacının sözleşme ve protokol yapılmasına rağmen kiralananı davalıya teslim etmediği, protokolden sonra … tarafından yatırılan kiraları kabul ettiği, buna göre bu şirket ile yapılmış kira sözleşmesi olduğu kanaatine varıldığından davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından süresi içerisinde temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında 08.09.2010 başlangıç tarihli 3 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin imzalandığı tarihde aksine bir düzenleme olmadığı takdirde kiralananın kiracıya teslim edildiğinin kabulü gerekir. Kira sözleşmesi yargı kararı veya tarafların ortak iradeleri ile feshedilmedikçe geçerli olup tarafları bağlar. Davalı kiracı, kira ilişkisinden doğan edimlerini yerine getirmek zorundadır. Dosyada bulunun 18.08.2010 tarihli önceki kiracı ile davalı arasında, işyerinin devri ve tahliyesi başlıklı protokolun imzalanmasından sonra düzenlenen 02.01.2014 tarihli tahliye taahhütnamesinde davalı kiracı, kiracısı bulunduğunu da belirterek kiralananı 21.04.2014 tarihinde kayıtsız ve şartsız tahliye etmeyi taahhüt etmiştir.

Bu taahhüde dayalı olarak davacı icra takibi başlatmış olup, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi ile birlikte yapıldığı hususu davalı tarafça ispat edilememiştir. Mahkemece, davalının, önceki kiracı şirketin hisselerinin bir kısmını da devir alarak dava konusu taşınmazda kiracı olduğu sırada, geçerli bir tahliye taahhüdü verdiği hususları birlikte değerlendirilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

Sonuç

Tahliye taahhütnamesi noktasında, Gayrimenkul Hukuku üzerine deneyim kazanmış ve bu alanda güçlü bir hukuki müktesebat sahibi olmuş avukatın emsal olaylarla tecrübesini artırmış olması nedeniyle meydana gelebilecek problemleri alacağı hukuki tedbirler ile henüz doğmadan bertaraf edecek ve mevcut problemin çözümüne ilişkin stratejik çözüm yolları üreterek hukuki zeminde lehte neticenin tezahür etmesini sağlayacaktır. Sadece tahliye taahhütnamesi değil aynı zamanda kiracı tahliyesine ilişkin hukuki işlemlerde ve harici prosedürlerde hukuki danışmanlık almak kişinin yararına olacaktır.