Hisseli Tapu
Hisseli Tapu Ne Demek?
Hisseli tapu satan kişinin alacaklıları, tapuyu satın alan kişiye bir tebliğ iletir. Bu tebliğ, İcra ve İflas Kanunu’nun 89.maddesi gereğince şunu ifade eder; “Bana borcu bulunan bir kişiden taşınmaz satın aldın; şayet, satın aldığın kişiye ödeme yapman gerekiyorsa bu ödemeyi bana yap.” Bu durumda, 7 gün içinde itiraz gerçekleştirilmelidir. Aksi takdirde borç, tapuyu satın alan kişi üzerinde kesinleşecektir ve bu durumun düzeltilmesi için menfi tespit dava yoluna gidilmesi gerekecektir.
Pay, devri ya da rehini mümkün bir haktır. Paydaşların her biri, payı oranında hak ve yükümlülükleri haizdir. Devredilmesi, rehin edilmesi ve alacaklılar tarafından haczedilmesi mümkündür. Paylı mülkiyet halinde paydaşlardan her birinin kullanma ve yararlanma hakkı bulunur; fakat bu hak, öteki paydaşların haklarına zarar vermemek ile sınırlandırılmıştır.
Paydaşların birtakım yetkileri ve yükümlülükleri bulunduğu paylı mülkiyette paydaşlar; kullanma, yönetme, yararlanma, tasarruf etme ve koruma hakkını haiz olup kullanma, yönetme ve yararlanma işlerini sözleşme ile kararlaştırabilirler. Söz konusu sözleşmenin taşınmazlar için olması halinde imzanın noterden tasdikli sözleşmenin tapuya şerhi mümkündür. Şayet şerh bulunuyorsa, sözleşme nispi hak doğuracağı için kural gereği tarafları bağlayacaktır.
Sözleşme tapıya şerh edilirse, gelecekteki pay sahiplerini de bağlayacaktır. Eğer sözleşme bulunmuyorsa bu noktada kanuna göre hareket edilir. Malın kullanılabilirliğini ve verimliliğini ile zarar tehlikesinden koruma yetkisi, sözleşme ile paydaşlardan alınamaz. Bu iki yetki
Hisseli tapuda kanunun öngördüğü üç tane yönetim düzeni vardır; olağan, olağanüstü ve önemli. Olağan düzen, herkesçe yapılabilecek işlerken önemli işler, işletme türünü ya da şeklini değiştirme işlemleridir. Olağanüstü düzenden kastı ise malın özgüleme amacını değiştirmektir:
- Olağanüstü işlerin yapılabilmesi için oy birliği,
- Önemli işlerin yapılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğu aranır.
Paylı mal üzerinde tasarruf yapılabilir. Malın bütünü adına tasarruf yetkilerinde oy birliği aranır. Söz gelimi, paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir apartman dairesinin kiraya verilmesi halinde pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmak suretiyle kiraya verilir.
Sözleşme ile aksi kararlaştırılmamış yahut yasada aksi yönde hüküm mevcut değilse, paydaşlar payları oranında giderlere katlanacaktır. Korumak amacıyla karar alınmasına imkân yoksa ve paydaşlardan birisi, diğer paydaşlardan para almaksızın koruma sağlamak amacıyla masraf yapmışsa; masraf yapan paydaşın diğer paydaşlara, paydaşların oranlarına göre rücu etme hakkı vardır.
Hisseli tapuda mahkeme yolu; sözleşmenin ve kanun hükmünün mevcut olmadığı ve somut durumda karar alınamayan hallerde söz konusu olur. Bu tür bir durumda paydaşlardan her biri, mahkeme müdahalesini talep edebilir. Mahkemece verilen karar, herkesi bağlar.
Hisseli Tapu Satışı
Hisseli tapu satışı tapu sicilinde gerçekleştirilir. Tapunun satılmasıyla birlikte tapunun belirli bir kısmının satışı değil belirli bir oranının satışı gerçekleşir. Dolayısıyla tüm taşınmaz üzerinde belirli bir oranın satılması söz konusu olur. Hisseli tapu satışında bulunmak isteyen kişinin bizzat tapu dairesine gitmesi ya da noterden yetki verdiği bir kişi göndermesi gerekir.
Hisseli tapunun alınması ise tapu dairesinde ve resmi şekle tabi gerçekleştirilir. Esasında, normal tapu alınmasından farklı değildir. Hisse sahibi tapu dairesine gider, Satışa konu hisse üzerinde haciz, ipotek vs. durumlar bulunuyorsa tapu memuru bu halleri alıcıya ifade eder. Satış işlemi için gereken harç ve giderlerin ödenmesiyle imzalar atılır ve tapu alımı tamamlanır. Diğer hissedarlar, önalım hakkı kullanarak bu işleme itiraz edebilir. Bu husus makale devamında izah edilmiştir.
Hisseli tapu devri için kimlik belgesi kafidir. İşlemin vekalet verilerek bir başkasına yaptırılması mevzu ise vekaletname ve temsilcinin kimlik belgesi lazım gelir. Aynı şekilde, tapu devrinin alacaklısı da kimlik belgesini hazırlamalıdır. Bunun haricinde, bazı hallerde taşınmaza dair rayiç bedel tespitine dair belediyeden alınmış belge de gerekli görülebilir.
Hisseli tapu satışında, hacizli alacaklıların tapu satışına itirazı mümkün değildir. Ancak diğer paydaşlar, tam bir itiraz niteliği taşımasa dahi satışa itirazı mümkündür. Bunun yanı sıra, alacaklılardan mal kaçırma iddiasıyla tasarrufun iptali davası açmak suretiyle tapu satışına itiraz edilebilir. Tapu satışı şayet mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapılıyorsa, muris muvazaası iddiasıyla satışa itiraz edilebilir.
Hisseli tapunun satılmasıyla birlikte öteki paydaşlar, yasa gereği sahip oldukları ön alım hakkını kullanarak tapu satışını iptal ettirebilir. Bu iptal şu şekilde gerçekleşir:
- Ön alım hakkı; payın, paydaşlar dışında bir başkasına satılması halinde diğer paydaşlara, satılan payı satın alabilme imkânı tanıyan ve ancak dava yoluyla ileri sürülebilen bir haktır.
- Hisseli tapu satılır ve satış işlemi noter üzerinden diğer paydaşlara bildirilir ise, paydaşlar, bildirimi takip eden 3 ay içinde ön alım talepli dava açmalıdır. 3 aylık süre içinde ön alım talepli dava açılmadığı takdirde ön alım hakkı düşer.
- Hisseli tapu taşına dair paydaşlara bildirim yapılmadığı takdirde paydaşlar, 2 yıl içinde ön alım hakkını kullanmak için dava açmalıdır. Aksi takdirde ön alım hakkı yine düşecektir.
- Paydaşlardan birinin önalım hakkını kullanması halinde, satışa konu payı satın almak mecburiyetindedir.
Herhangi bir borçlu, hacze konu edilmemiş taşınmazını, alacaklıları tarafından icra işlemlerinin başlatılmasına mâni olmak için taşınmanızı bir başkasına devrederse, tasarrufun iptali davası açmak suretiyle bu satışın iptali sağlanabilir. Veya hisseli tapu sahibi, vefatıyla birlikte mirasçılarının bu hissesine sahip olmasına engel olmak için hisseli tapusunu devretmişse muris muvazaası açmak suretiyle bu işlem iptal edilebilir.
Hisseli Tapu Nasıl Bölünür?
Hisseli tapu ayırma işlemi, tapuda bir tek kişi üzerinde görünen ancak üzerinde birden çok kişinin hisseleri olan tapunun bölünerek ayrı ayrı tapular haline getirilmesidir. Tapu bölme işlemi, belediyenin bu işlem için görevli kıldığı kurumu tarafından gerçekleştirilir. Bu noktada kadastro faaliyetleri devreye girerek birtakım araştırmalar yapılır; mevzu tapunun bölünmeye elverişli olup olmadığı, projenin uygunluğu gibi hususlar değerlendirilir. Tapu bölme başvurusunun menfi neticelenmesi halinde yargı yoluna gidilebilir.
Hisseli tapu sahiplerinin, Türk Medeni Kanunu ilgili hükümleri gereğince ortaklığa devam etme mecburiyeti yoktur. Dolayısıyla ortaklar, izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) prosedürünü izleyerek mevcut paylı mülkiyete sonlandırabilir. Hisseli tapunun paylaşımı ve ortaklığın sona erdirilmesi hususunda mutabık kalamayan taraflar, taksim davası açmak suretiyle mahkemeden tapunun ayrılmasını talep edebilir.
Sonuç
Hisseli tapu birden fazla malik olan taşınmaz tapusuna verilen isimdir. Hisseli tapu; mal üzerinde birden çok malik olmasıdır ve mülkiyetin paylı veya el birliği olmasından bağımsızdır. Uyuşmazlıklara sık sık konu edilen hisseli tapu; satışı, alımı ve bölünmesi itibariyle hukuk tekniği gerektiren, hatalı veya ihmali bir işlemde telafisi güç zararlara neden olabilen bir konudur. Bu itibarla, hisseli tapu uyuşmazlıklarının, deneyimli bir avukat nezaretinde çözümlenmesi; hak ve zaman kaybının önlenmesi adına en doğru yaklaşım olacaktır.
