Kat İrtifakı Ne Demek?

Kat irtifakı yapılması planlanan veya yapım sürecinde bulunan bir yapının müstakil bölümleri üzerinde tesis edilen, yapının tamamlanmasından sonra taşınmazın malik ya da maliklerine kat mülkiyetine geçiş hususunda talep hakkı doğuran bir irtifak hakkıdır. Kat irtifakı üzerinde paylı mülkiyet tesis edilmiş bir arsa üzerinde, pay sahiplerine inşaat yapmak, inşaatı tamamlamak ve ardından kat mülkiyetine geçmek yükümünü de yükler.

Kat irtifakı sayesinde kişi, mal varlığı üzerinde belirli yetkileri haiz olur. Söz konusu yetkiler; mal varlığı üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkileridir. İşbu yetkiler, hak sahibi tarafından herkese karşı ileri sürülebilir. Kat irtifakı sınırlı ayni hak vasfındaki irtifak haklarındandır. Sınırlı ayni haklardan biri olan irtifak hakkı, hak sahibine, hakkın kurulduğu eşya üzerinde kullanma, yararlanma ya da malikin mülkiyet hakkını doğrudan kullanabilmesini kısıtlama hakkı sağlar.

Kat irtifakını öteki irtifak haklarından ayıran temel fark; hak, eşyaya veya kişiye değil, arsa payına bağlı olarak kurulur. Bu nedenle, kat irtifakı hakkının arsa payından ayrı devredilmesi veya dışarıda tutulmak suretiyle arsa üzerinde sınırlı ayni hak kurulması mümkün değildir. Telafisi zor hukuki ve maddi kayıplara neden olabilen kat irtifakı uyuşmazlıklarında, yetkin ve deneyimli bir avukata vekaletname vermek suretiyle hukuki yardım talep etmek en doğru yaklaşım olacaktır.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı bir arsa üzerinde inşaat devam ederken hak sahiplerinin paylarını göstermek amacıyla çıkarılan tapudur. Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri uyarınca, kat irtifakı; üzerinde paylı mülkiyet mevcut olan bir taşınmazın paylarına inşaat yapma ve kat mülkiyeti kurma borcu yükümlülüğü yükler. Bir arsanın paydaşları, sözleşme yapmak suretiyle bu tür bir borcu yüklenebilir; ancak, sözleşme ile yüklenen bu borç şahsi hak doğurur.

İfade edildiği gibi bir inşaat yapma borcu, yalnızca sözleşmeye taraf kişilere karşı ileri sürülebilir ve sözleşme yapıldıktan sonra paydaşlardan birinin payını devretmesi durumunda yeni malik bu yükümlülük ile, yani inşaat yapma borcu ile bağlı değildir. 634 sayılı Kanunun ilgili hükümleri sayesinde; sözleşme ile yüklenen borç, paya yani eşyaya bağlı borç durumuna getirilir ve bu sayede, payın devredilmesi neticesinde öteki paydaşlar açısından doğabilecek sorunların önüne geçilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri ile, gelecekte kat mülkiyetine çevrilmesi tasarlanan binaları inşa etme yükümlülüğünün paylı mülkiyet paylarına bağlanması mümkün kılınmıştır. Bu sayede, paylı mülkiyet paydaşlarından herhangi birisi, kendisine ait payını bir üçüncü kişiye devretse dahi payı devralan üçüncü kişi de inşaat yapma yükümüyle bağlı olur. Bu tür bir borcun paylara bağlanabilmesi için, inşaata halihazırda başlanmamış veya başlanmış ve fakat tamamlanmamış olması gerekir.

Bir diğer ifadeyle, inşaatı tamamlanan yapılar hakkında kat irtifakı tesis edilemez. Bu tür bir durumda, aranan şartlar mevcutsa kat mülkiyeti tesis edilebilir. Satış vaadine de konu edilebilir ve bir binanın inşaatına devam edilirken alınan ve pay sahiplerinin mülkiyet hakkını gösteren tapu niteliğini haiz haktır. Kat irtifakı, inşaatına devam edilen yapılardaki müstakil bölümlerin satışa konu edilebilmesi adına kurulur. İşbu irtifaklı tapularda, hissedarların mülkiyet hakkı belirlenirken arsa payı esas alınır.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti, uygulamada sıkça karıştırılan ve fakat aynı anlama gelmeyen iki farklı kavramdır. Kat irtifakının ne olduğunu izah etmiş bulunuyoruz. Kat mülkiyeti ise, inşaatı tamamlanmış binalardaki bağımsız bölümler için yapı oturum izin belgesi almak suretiyle vücut bulan tapu niteliğidir. Bu itibarla, kat mülkiyetli binaların depo, daire veya dükkan vs. bağımsız bölümleri, kendine özgü bir tapu niteliği kazanır. O halde, bu irtifak ile kat mülkiyeti arasındaki farkları izah etmek gerekirse;

• Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki en belirleyici fark, iskan belgesidir. Kat irtifaklı yapılarda yapı kullanım izin belgesi mevcut değilken, yapı kullanım izin belgesi kat mülkiyetine geçişin en mühim koşullarındandır.
• Kat irtifakında mülkiyet hakkı belirtilirken arsa payı cinsi esas alınır; bir diğer ifadeyle, bir binadaki daire sahiplerinin tamamına, kurulu alan üzerindeki arsadan pay verilir. Ancak, kat mülkiyetinde durum farklıdır; kat mülkiyetinde arsa niteliği ortadan kalkar ve bağımsız bölümlerin tapudaki niteliği bina şeklinde belirtilir.
• Bir yapının kat mülkiyeti niteliğini kazanabilmesi için inşaatın tamamlanması gerekir. Bu nedenle, yapı, projesine uygun bir biçimde inşa edilmeme riski ile karşı karşıya değildir. Fakat, kat irtifaklı yapılarda daha sonradan kat mülkiyetine geçişe engel teşkil edebilecek nitelikte proje yanlışları, hataları söz konusu olabilir.
• Kat irtifaklı bir yapı yıkılacağı zaman, tapuda belirtilen arsa payı üzerinden hissedarlara hak verilir. Kak mülkiyetli tapu sahipleri ise, tekrar inşa halinde sahip oldukları müstakil bölümler karar hak sahibidir.

Kat İrtifakı

Kat irtifakı tesis etmek isteyen bir kişi, resmi senet düzenlemek ve tapuya tescil etmek suretiyle bu irtifak kurabileceği gibi, paydaşlardan birinin paydaşlıktan çıkarılmasıyla da söz konusu irtifak kurulabilir. Resmi senet düzenlenmesi ve tapuya tescil edilmesi yolu, tarafların iradeleriyle düzenledikleri bir sözleşmenin tescili şeklinde gerçekleşir.

Paydaşlardan birinin paydaşlıktan çıkarılarak kat irtifakı kurulması yolu ise; en az beş kişinin yapı inşa etmek maksadıyla arsa satın alması ve arsa sahiplerinin en az 4/5’i kat irtifakı tesis edilmesini talep ettiği halde bu karara uyulmaması halinde söz konusu olur. İfade edilen durumda, Sulh Hukuk Mahkemesi kararıyla, paydaşların kararına uymayan paydaşın payının iptal edilmesi ve talep olması halinde öteki paydaşlar adına tescil olunması sağlanır. Sulh Hukuk Mahkemesinde görülecek bu dava, paydaşlıktan çıkarma davası olarak karşımıza çıkar.

Kat irtifakı tesis edilebilmesi için, kat irtifakının kurulacağı taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olması şarttır. Aksi takdirde, arsa üzerinde işbu irtifakın kurulabilmesi mümkün değildir. Kat irtifakının arsa payına bağlı kurulduğunu izah etmiştik. Bu bakımdan, irtifakın tesis edilebilmesi için arsa paylarının net bir biçimde belirlenmiş olması gerekir. Şayet arsa payları, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüğüne göre belirlenmemişse, söz konusu oransızlığın giderilmesi amacıyla her bir hak sahibi dava yoluna gidebilir.

Hak sahiplerince açılacak bu dava, arsa ayını düzeltme davasıdır. Diğer bir şart, sözleşmeye konu teşkil eden bağımsız bölümlerin her birinin tek başına ve ötekilerinden ayrı bir biçimde kullanılabiliyor olması gerekir. Bu bakımdan, müşterek kullanılan eklentiler ve yerler, kat irtifakına konu edilemez. Öte yandan, yapı inşaatının tamamlanmış olmaması, yani devam ediyor olması gerekir. Yapının tamamının kagir (taş ve tuğladan yapılmış) olması da koşul değildir. kat irtifakı

Kat irtifakının tesis edilebilmesi için malik veya paylı maliklerin bu yönde talebi olmalıdır. Bu taleple beraber yasada öngörülen belgeler de talebin ekinde ibraz edilmelidir. Ek vasfındaki bu belgeler, yönetim ve proje planıdır. Usulüne uygun şekilde hazırlanmış ve maliklerce imza altına alınmış ana gayrimenkul projesi ile beraber yapıyla alakalı zaruri tüm diğer projeler de bu kapsamdadır. Yönetim planı talep edilme nedeni, kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşme olasılığıdır.

Yönetim planı, uygulamada genellikle kat mülkiyetinin yönetim kurallarına dair hükümleri ihtiva eder; fakat, kat irtifakının yönetimine ilişkin hükümler de yer alabilir. Kat irtifakının yönetilmesinde, şart olmamakla beraber, dışarıdan ya da pay sahipleri arasından yönetici belirlenebilir. Yönetim planında, maliklerin tamamının imzası bulunmalı ve ana gayrimenkul üzerindeki yapı sayısı kadar düzenlenmelidir. İstem, ekleriyle birlikte tapu memuruna ibraz edilir.

Tapu memuru, istemde bulunan kişilerin gerçek malik olduğuna kanaat getirdiği takdirde, kat irtifakının tesis edilmesi adına sözleşme düzenler. İşbu sözleşme, resmi senet biçiminde düzenlenir. Senet; bağımsız bölümler ve bölümlerin sahiplerini, eklentileri, müşterek kullanım alanlarını, arsa payı oranları ve paydaşların birbirlerine karşı hak ve yükümlülüklerini içerir. Düzenlenen senet, paydaşlar tarafından imza altına alınır. En nihayetinde ise, kat irtifakı, tapu kütüğüne kayıtlı söz konusu taşınmaz sicillerinin beyanlar hanesine işlenir.

Birden fazla paydaşın malik olduğu arsa üzerinde her bir paydaş, payı oranında yararlanma ve payı oranında tasarrufta bulunma hakkını haizdir. Öte yanından, irtifakı sahiplerinden her biri, ifade ettiğimiz üzere, yapının tespit edilen süre zarfında yapıma başlanmasını ve bitirilmesini, ardından kat mülkiyetine intikal edilmesini isteme hakkına sahiptir. Bunun yanı sıra, hak sahiplerinden her biri, irtifak konusunun yönetimine dahil olma hakkını haizdir.

Söz konusu haklar, hak sahipleri için aynı zamanda birer yükümlülüktür. Hak sahiplerinden her biri, öteki paydaşların haklarını kullanabilmesine mani olmama ve zamanında tamamlama borcu altındadır. Öte yandan, yapının tamamlanmasını kolay kılan işlemleri yapmak ve zamanı geldiğinde kat mülkiyetine geçmek, irtifakın sona ermesine kusuru nedeniyle sebebiyet verdiği takdirde, zarar gören diğer maliklerin zararını tazmin etmek durumundadır.

Kat İrtifakı Tapusu

Kat irtifakı en yalın tabirle, bir bina üzerine kat yapma izni sağlayan bir haktır. Arsa üzerinde devam edilen yahut gelecekte yapılması tasarlanan bir yapının yalnız olarak kullanılabilecek bölümlerinin tamamı için arsa mülk sahibi ve paydaşları arasında 634 sayılı Kanunun ilgili hükümleri uyarınca tesis edilen irtifak hakkı olarak ifade edilebilir. Arsa payı devriyle birlikte, arsa payına bağlı kat irtifakı da devredilir. Zira, arsa payının işbu irtifaktan ayrı devredilmesi mümkün değildir.

Kat irtifakı tapusu, yapılması planlanan inşaat veya arsa üzerinde, kişinin edinmek istediği bağımsız bölümün payına denk düşen arsa tapusunu ifade eder. Bağımsız bölümlerden kasıt; kat, işyeri, daire, depo gibi bölümlerdir. Halihazırda inşa edilmiş bir daire veya kat mevcut olmasa dahi irtifak tapusunda kişiye ait bağımsız bölüme ilişkin bilumum detay (bulunduğu kat, adres, kapı numarası vs.) ve kişiye ait arsa payının metrekaresi bilgisi yazar.

Kat irtifakının tesis edilebilmesi için evleviyetle tapu siciline tescil yapılmalıdır. Arsa sahibi ve paydaşlar arasında, Tapu Müdürlüğünde resmi senet düzenlenir. Söz konusu irtifak, eğer paydaşlar arasında gerçekleşmeyecek ve bir tek kişiye ait olacaksa, bu durumda senet değil istem belgesi düzenlenecektir. Kat irtifaklı tapu ve risk durumu hakkında merak edilen önemli bir hususa da değinmek gerekir ki, bu husus, uygulama birçok uyuşmazlığa konu teşkil etmekte ve yaşanan anlaşmazlıkların çoğuna zemin hazırlamaktadır.

Bina, kat irtifaklı tapu edinildikten sonra yüklenici tarafından  projeye aykırı biçimde tamamlanabilir. Bu itibarla, tamamlanan yapı hakkında yıkım kararı alınması ve müşterek kullanım alanlarının yapıya dahil edilememesi gibi farklı problemler söz konusu olabilir. Bu ve benzer hallerde, üzerinde irtifak bulunan müstakil bölümü devralan malik zarar görebilir. Hak sahiplerinin zarar görmesine mani olmak için, yapının bağımsız bölümlerinin tamamı için projeye uygun tamamlandığının denetlenmesi ve tespit edilmesi sağlamak suretiyle iskan alınması gerekir.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş

Kanun koyucu, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için iki farklı düzenlemede bulunmuştur. Bu düzenlemelerden ilki; re ‘sen kat mülkiyetine geçiştir. Yapının, tescil ettirilmiş resmi senede ve ekindeki projeye aykırı yapılmadığı yönünde kanaat getirildiği takdirde, ilgili yapı için belediye tarafından yapı kullanım izin belgesi verilir. İzin verilmesinin ardından hakkın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine 60 gün süre zarfında iletilir ve re ‘sen kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için diğer düzenleme ise, tarafların talebiyle kat mülkiyetine geçiştir. İrtifakın kat mülkiyetine çevrilmesi yönünde arsa maliki veya irtifak sahibi maliklerden birinin talebi yeterlidir. Bu sayede, arsa yahut arsa paylarına ait tapu kütüğü ile kat mülkiyeti kütüğü arasında kat mülkiyetine geçildiği belirtilerek bağlantı kurulur ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemi tamamlanır.

Kat İrtifakı İle Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark

Kat irtifakı ile kat mülkiyetini birbirinden ayıran farklar şu şekilde sıralanabilir:

• Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki en temel fark, yapı kullanım izin belgesidir. İşbu belge, kat irtifaklı yapılarda bulunmazken, kat mülkiyetine geçişin en mühim koşullarındandır.
• Kat irtifakında mülkiyet hakkı belirtilirken arsa payı esas alınır. Bir diğer ifade ile, bir binadaki daire sahiplerinin tamamına, kurulu alan üzerindeki arsadan pay verilir. Kat mülkiyetinde ise durum farklıdır. Kat mülkiyetinde arsa niteliği ortadan kalkar, bağımsız bölümlerin tapudaki niteliği bina şeklinde belirtilir.
• Bir yapı, ancak inşası bitirildikten sonra kat mülkiyeti niteliği kazanır. Bu nedenle, projesine aykırı bir biçimde inşa edilme riski söz konusu değildir. Fakat, kat irtifaklı binalarda sonradan kat mülkiyetine intikale mani olabilecek çeşitli proje hataları söz konusu olabilir. Bu durumsa, konut kredisinin onay sürecinde sorun yaşanmasına neden olabilir.
• Kat irtifaklı yapıların yıkımı halinde, tapuda belirtilen arsa payı üzerinden hissedarlara hak verilir. Ancak, tekrar inşa halinde, kat mülkiyetli tapu sahipleri sahip oldukları bağımsız bölümler kadar hak sahibi olabilir.

Sonuç

Kat irtifakı bir binanın inşa sürecine devam ederken alınan ve pay sahiplerinin mülkiyet hakkını ifade eden tapu niteliği olarak tanımlanabilir. Kat irtifakı inşaatına devam edilen yapılardaki müstakil bölümlerin satışa konu edilmesini mümkün hale getirmek amacıyla tesis edilir. Bu itibarla, kat irtifaklı tapularda hisse sahiplerinin mülkiyet hakkı belirlenirken arsa payı esas alınır. Kat mülkiyeti ise, yapımı tamamlanan binaların müstakil bölümlerinin her biri için yapı oturum izin belgesi almak suretiyle vücut bulan tapu niteliğidir.