Önalım Hakkı Nedir?

Önalım hakkı diğer bir deyişle şuf’a hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda sözleşmeden ve kanundan doğan olmak üzere iki alt kategoriye ayrılmaktadır. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyetteki paydaşlara tanınan bir hak olup, kullanılabilmesi bir paydaşın payını paydaş olmayan birine satmasına bağlıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise sözleşmenin tarafı olan herhangi birisi olabilmektedir. Bu hakkın kullanılması ise, malikin malını, önalım hakkı sahibinden başka birisi olan, üçüncü kişiye satması koşuluna bağlanmıştır.

Önalım hakkı kanundan ya da sözleşmeden doğan ve taşınmaz mülkiyetinin devri hakkının kısıtlamaları sebeplerinden birisidir. Yasal şuf’a hakkı, paylı mülkiyette olan bir taşınmazın paydaşlarından birisinin payını tamamen veya kısmen 3. kişiye satmak istemesi durumunda ortaya çıkar. Böyle bir durumda diğer paydaşlara, yasal önalım hakkı gereğince, satılmak istenen payı sözleşmedeki şartlar ile alma hakkı tanınır.

Sözleşmeden doğan şuf’a hakkı ise, bir malın hak sahibinden başka birine satılması durumunda ortaya çıkar ve bu koşulda hak sahibi olan kişi mahkeme aracılığı ile malın kendisine devredilmesini talep edebilir. TMK’da açık bir şekilde tanımlanmayan önalım hakkı, en iyi şekilde, ancak kaynak açısından bir ayrım yapılarak anlaşılabilmektedir.

Yasal Önalım Hakkı Nedir?

Yasal önalım hakkı TMK m.732’de de ifade edildiği üzere; payının tamamını ya da bir kısmını 3. kişiye satan paydaş haricindeki diğer tüm paydaşlara tanınan kanuni bir haktır. Yine aynı Kanun’un 733. maddesinde de bir yaptırıma bağlamaksızın, satış yapmak isteyen paydaşın söz konusu satışı diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirme yükümlülüğü düzenlenmiştir. Şuf’a hakkını kullanmak isteyen paydaş, dava açmalıdır.

Amaç itibariyle yasal önalım hakkı, paydaş olmayan birisinin paylı mülkiyete izinsiz paydaş olmasını ve mülkiyetin fazlaca bölünmesini engellemeye yöneliktir. Aksine doktrinde görüşler olmasına karşın, TMK’ya göre bu hak, kamu yararı ile doğrudan ilişkili değildir. Eşyaya bağlı bir hak olan yasal önalım hakkı, paydan ayrı olarak başkasına kazandırılamaz yahut devredilemez.

Önalım Hakkı Davası Nerede Açılır?

HMK’da yasal önalım hakkını düzenleyen özel bir kanun hükmü bulunmamakta olduğundan, genel kurallar çerçevesinde önalım hakkı davası genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülür. Yetkili mahkeme ise HMK m.12 uyarınca; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Görevli mahkemenin belirlenmesi kamu düzenine ilişkin bir durum olduğundan gerek hakim tarafından davanın her aşamasında re’sen değerlendirilir gerekse de taraflarca, şuf’a hakkı davasının her aşamasında yetkisizlik ileri sürülebilmektedir. Aynı şekilde yetkili mahkeme de kesin yetkili olarak Kanun’da düzenlendiğinden her aşamada yetkisizliği ileri sürülebilir ve değerlendirilebilir.

Yasal Önalım Hakkının Kullanılması İçin Gereken Şartlar Nelerdir?

Yasal önalım hakkının kullanılması için gerçekleşmesi gereken şartları 4 başlık altında sıralayabiliriz:

1. Paydaşlık sıfatı kazanılmalıdır.
2. Önalıma konu olan olay, daha doğru bir ifade ile 3. kişiye satış gerçekleşmelidir.
3. Önalım hakkını doğuran olay diğer paydaşlara bildirilmelidir.
4. Önalım hakkının kullanılması için irade beyanında bulunulmalıdır.

Paydaşlık Sıfatının Kazanılması

Paya bağlı olarak yenilik doğran bir hak olan yasal önalım hakkının sahibi ancak “paydaşlar”dır. Taşınmaz mülkiyetinde tescilin düzenlendiği TMK m.705/2’ye göre; miras yoluyla bir kazanma varsa, tescilin mirasçılar adına yapılmasına kadar, mirasçılar, birlikte hareket ederek, mirasçılık sıfatını ispatlamak suretiyle şuf’a hakkını kullanabilirler. Cebri icra ile yapılmış bir satış olması durumunda ise paydaşların şuf’a hakkını kullanması mümkün değildir.

Yasal önalım hakkı paydaşların tümüne tanınan bir hak olduğundan, birden fazla paydaşın bu hakkı kullanması durumunda bazı sorunlar ortaya çıkmaktadır. Ancak bu soruna bir çözüm getiren YİBK 5/18 S., 11/06/1946 T., RG.24/07/1947 göre;

“…birden fazla paydaş önalım hakkını kullandıklarında dava sonunda, söz konusu pay, paydaşların sayılarına göre eşit olarak bölünecektir.”

Önalım Olayının-Satış Sözleşmesinin Gerçekleşmesi

Önalıma yol açan 3. kişinin farklı zaman dilimlerinde birden fazla pay alması mümkündür. Burada önem arz eden husus, 3. kişinin ilk pay alımı gerçekleştikten sonra paydaş sıfatı kazanarak önalım hakkına hak kazanmasıdır.

Söz konusu hakkın geçerli olması için hakka konu olan sözleşmenin geçerli ve tam olması gerekmektedir, aksi halde söz konusu hak kullanılamaz. Geçerli bir sözleşmenin yapılması ise yeterli olup, hak doğumu için aynı zamanda sözleşmenin ifası da gerekmemektedir. Buradan çıkarılabilecek bir diğer husus da hakkın, sözleşmenin sonradan feshedilmesinden etkilenmeyecek olmasıdır.

Önalım Hakkını Doğuran Olayın Bildirimi

TMK m.733‘de hükme bağlandığı üzere; şuf’a hakkına konu satış, paydaşlara noter vasıtası ile bildirilmelidir. Alıcı ya da satıcı tarafından yapılabilen söz konusu bildirimin önemi hak düşürücü süreler bakımından ortaya çıkmakta olup, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren 3 ay ve her halde satış işleminden itibaren 2 yıl geçmesi ise hakkı sona erdirmektedir.

Önalım Hakkının Kullanılmasına Yönelik İrade Beyanı

Önalım hakkının kullanılması için gereken irade beyanı, beyanda bulunma anında tam ehliyetli olan paydaş tarafından, TMK m.733’de düzenlenen hak düşürücü süreler içerisinde tek taraflı olarak satış işleminde satıcı konumunda olan paydaşa bildirilir. Yenilik doğurucu ve tek taraflı bir işlem olduğundan söz konusu beyan, karşı tarafa ulaştığında gerçekleşmiş sayılır, ayrıca kabul edilmesine gerek yoktur.

Yasal Önalım Hakkının Kullanılamadığı Haller Nelerdir?

• Paydaşlar arası satışlar
• Cebri artırma ile yapılan satışlar
• Taşınır mal satışları
• Tapusuz taşınmaz satışları
• Bağış sözleşmeleri
• Mal değişim sözleşmeleri
• Kamulaştırma halleri
• Kat mülkiyeti ve kat irtifakının söz konusu olduğu haller
• Devre mülk satışları
• Paydaşların tümünün aynı anda payını bir 3. kişiye devretmesi halleri
• Edinilmiş mallara katılma rejimi dolayısıyla eşlerin paylı mülkiyetinin söz konusu olduğu haller
• Elbirliği mülkiyetinin söz konusu olduğu haller

Şuf’a Önalım Hakkının Kullanılmasını Engelleyen Haller Nelerdir?

Şuf’a hakkının kullanılamadığı haller dışında, şuf’a hakkı kullanılabilen koşullarda bu hakkın kullanılmasını engelleyen dört hal vardır. Bu haller şunlardır:

1. Feragat
2. Vazgeçme
3. Hakkın kötüye kullanılması
4. Fiili taksim

Feragat: Bir paydaşın, üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği haklardan olan şuf’a hakkından, tüm satışlar için feragat etmesi mümkündür. Feragatin geçerli olması resmi şekilde yapılmasına ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır. Mutlak feragat durumunda, söz konusu haktan vazgeçilir; kısmi feragat durumunda ise, söz konusu haktan değil, hakkın kullanımından vazgeçme söz konusudur.

Vazgeçme: Paydaşın şuf’a hakkından yalnızca belirli bir satış için vazgeçmesi durumunda artık feragat değil “vazgeçme” söz konusu olmaktadır. Paydaş dilerse satıştan önce dilerse de satıştan sonra söz konusu şu’a hakkından, yazılı şekil şartına uyarak, vazgeçebilir.

Hakkın Kötüye Kullanılması: Taraflarca ileri sürülmesi ile ya da re’sen hakim, şuf’a hakkını engelleyen durumlardan birisi olan hakkın kötüye kullanılması durumunun oluşup oluşmadığını değerlendirir. Değerlendirme yapılırken; hak sahibinin korunması, hakkın amacına ulaşmasının engellenip engellenmediği, çelişkili davranışlarda bulunulup bulunulmadığı gibi hususlar dikkate alınır.

Fiili Taksim: Kanunda yer almayan ancak yasal şuf’a hakkının kullanılmasına engel olan son hal olan fiili taksim ile taşınmazın fiilen kullanılan bölümleri mutlak olarak ayrılır ve paylı mülkiyet ilişkisi sona erer. Geçerli bir fiili taksim, imar mevzuatına uygun yapılması ve şuf’a hakkının kullanılmasından önce var olması ile mümkündür. Yargıtay 14.HD. 01/12/2014 T., 2014/9883 E., 2014/1367 K. göre; fiili taksim yapılırken hak iddia etmeyen paydaşın, 3.kişi ile yapılan satışa karşı hak iddia etmesi hakkın kötüye kullanılması olarak görülmektedir.

İzale i Şuyu Davasında Önalım Hakkı

İzale i şuyu davası, diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyete ya da elbirliği mülkiyetine tabi bir maldaki birlikte mülkiyeti sona erdirmeye ve bunu şahsi mülkiyete çevirmeye yarayan bir dava türüdür. İzale i şuyu davası, şuf’a hakkının kullanılamadığı hallerdendir. Şöyle ki, açılmış olan önalım davasının kabul edilmesi ile tapudaki mülkiyetin durumunun değişmesi ve davacının paydaşlık sıfatının sona ermesi izale i şuyu davasının reddini gerektirir. Bu davaya konu olan taşınmazın aynı zamanda önalım davasına da konu olması halinde bu önalım davası, Yargıtay 6.HD., 1999/2647 E., 1999/2713 K., 23.03.1999 T. karara bağlandığı üzere, izale i şuyu davası karşısında bekletici sorun yapılmaktadır.

Sözleşmeden Doğan Şuf’a (Önalım) Hakkı

Alacak hakkı niteliğinde olan sözleşmesel şuf’a hakkı, malikin iradi bir işlem vasıtasıyla mülkiyet hakkının kendisine sağladığı tasarruf yetkisini sınırlandırmasını sağlamaktadır. Malikin malını 3. kişiye devretmesinden sonra şuf’a hakkına sahip olan kişi, bu hakkının şerh edilmiş olması şartıyla, bu hakkını yeni malike karşı öne sürebilecektir. Sözleşmesel şuf’a hakkı bir kişi ya da bir taşınmaz lehine kurulabilir. Bu sözleşmenin tarafları, şuf’a hakkına konu olacak malı ve irade beyanlarını sözleşmede düzenlemelidirler. Aynı zamanda ihtiyari olarak, şuf’a hakkının kullanılması için şartları ve kullanılması halinde gerçekleşecek satımda ödenmesi gereken bedeli de düzenleyebilmektedirler.

Sonuç

Önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin devri kısıtlamalarındandır ve yenilik doğurucu hak niteliğindedir. Şuf’a hakkı kullanıldığında paydaş malı, yasal önalım hakkını kullanan paydaşa devretme yükümlülüğü altına girer. Daha açıklayıcı bir şekilde ifade edilmesi gerekirse; önalım hakkı, paydaşa, diğer bir paydaşın 3.kişiye sattığı payını satış bedeli, harç ve masrafları birlikte ödeyerek satın alma hakkı vermektedir. Söz konusu şuf’a hakkının kullanıldığının bildirilmesi ile bu hak kullanılmış olur.