Paylı Mülkiyet Nedir?

Paylı mülkiyet 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.688 – 700’de düzenleme alanı bulmuştur. Paylı mülkiyet diğer adıyla müşterek mülkiyet; birden fazla kişinin belirli pay oranlarıyla bir mal üzerinde malik olmasını ifade eder. Paylı mülkiyette maliklerin payları, aksi yönde anlaşma yapılmamışsa eşittir. Söz misali; bir arsa, birbirine eşit dört paya ayrılarak tapuya tescil edilirse, başka türlü bir anlaşma yapılmamışsa hissedarların her biri arsanın tamamı üzerinde dörtte bir oranında hisse sahibi olacaktır.

Paylı mülkiyetin hüküm altına alındığı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesinde; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.” Düzenlemesine yer verilmiştir.

Eşya üzerinde tesis edilen mülkiyet hakkının bir kişiye ait olmasına “paylı mülkiyet”; birden fazla kişiye ait olmasına ise “birlikte mülkiyet” denir. Birlikte mülkiyet ise paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olmak üzere ikiye ayrılır. Müşterek mülkiyette aksi yönde anlaşma yapılmadığı takdirde, paydaşlardan her biri eşit paya sahiptir. Ancak, paydaşların farklı pay oranları belirlemeleri mümkündür. Müşterek mülkiyete konu eşya maddi olarak bölünmüş olmadığı için paydaşlar eşyanın tamamı üzerinde payları oranında maliktir.

Paylı mülkiyette, mülkiyete konu taşınmazın paydaşlar arasında taksim edilmiş olması halinde, iyiniyet kuralları gereğince bu paylaşıma değer vermek gerekir. Fiili paylaşıma uygun olarak zilyetlik altında bulunan taşınmazın tescili mahkemeden talep edilebilir. Bu davaların görülebilmesi için, davaya konu taşınmazın paydaşlarının dava açma noktasında mutabık olması veya sair paydaşların davaya iştirak etmesi ya da icazet vermesi şart değildir.

Müşterek mülkiyette paydaşlardan her biri bölünebilen hak ve yükümlülüklere payları oranında sahiptir. Söz gelimi, üzerinde müşterek mülkiyet bulunan taşınmazın kiraya verilmesi halinde, paydaşlardan her biri payı nispetinde kira alacağı üzerinde hak sahibi olacaktır. Müşterek mülkiyetin paydaşları, bölünemeyen hak ve yükümlülüklere müştereken sahip olurlar. Bu noktada, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi hususunu izah etmek, konu bütünlüğü açısından isabetli olacaktır.

Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi

Elbirliği mülkiyeti, ortak mülkiyetin bir türüdür ve TMK m.701’de; “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.” şeklinde düzenlenmiştir. Elbirliği birliği mülkiyeti, kanunda öngörülen haller dışında tesis edilemez.

Elbirliği mülkiyeti, ortaklardan birinin talebi üzerine paylı mülkiyete çevrilebilir. Müşterek mülkiyete çevrilmesi yönünde istem üzerine, söz konusu eşya üzerinde müşterek mülkiyet tesis edilir. Bu talep, Sulh Hukuk Hakimliğinin görev alanına girer; bu itibarla, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi isteminin Sulh Hukuk Hakimliğine yöneltilmesi gerekir. Bu noktada, paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki farkları ifade etmek, konunun net olarak anlaşılması adına önemlidir:

• Kanun koyucu, mülkiyet hakkının nasıl ve ne şekilde kullanılacağını 4721 sayılı Kanun’da düzenlemiştir. İşbu Kanun’da birden fazla kişinin bir eşya üzerinde beraber mülkiyet hakkına sahip olabilmesi için iki farklı mülkiyet türü öngörmüştür. Bunlar; paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) ve elbirliği mülkiyetidir (iştirak halinde mülkiyet). Eşya üzerinde, söz konusu mülkiyet türleri dışında birlikte mülkiyet tesis edebilmek mümkün değildir.
• Paylı mülkiyette ortaklık, mülkiyet hakkının kazanılması ile beraber tesis edilir. Buna karşın elbirliği mülkiyetinde ortaklık, kanun hükmüyle ya da kanunda öngörülen bir sözleşmeyle tesis edilir. TMK ilgili hükümlerine göre mirasçıların tereke üzerindeki mülkiyet hakkı, elbirliği halinde mülkiyete örnek teşkil eder. Buradan da anlaşılacağı üzere elbirliği mülkiyetinden önce ortaklar arasında kanundan doğan kişisel bir ilişki vardır.
• Kişiler, ihtiyari bir sözleşme düzenlemek suretiyle elbirliği mülkiyeti kuramaz. Ancak, paylı mülkiyet kişiler arasında düzenlenecek bir sözleşmeyle kurulabilir.
• Elbirliği mülkiyeti; hukuki bir olay, işlem ya da kanundan kaynaklanır. Söz misali, kanunda öngörülen hukuki işlemle kurulan adi şirkete ait mallar üzerinde elbirliği mülkiyeti söz konusudur.
• Müşterek mülkiyette ortaklardan her biri, kendi payı nispetinde tasarruf hakkını haizdir. Buna karşın elbirliği mülkiyetinde bu tür bir durum yoktur. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları bulunmaz; ortakların her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.
• Paylı mülkiyette devir, elbirliği mülkiyetinde devir işleminde olduğu adi yazılı şekilde değil, resmi şekilde yapılır.
• Müşterek mülkiyette ortakların her biri kendi payına bağlı hakları yalnız başına kullanma hakkını haizken elbirliği mülkiyetinde herhangi bir ortak diğer ortakların onayını alması gerekir. Aksi takdirde, yani diğer ortakların onayı olmadan sadece bazı haklar yalnız başına kullanılabilir.

Paylı Mülkiyet

Paylı mülkiyet en az iki kişinin bir eşya üzerinde belirli oranlarla malik olduğu mülkiyet türüdür. Paylı (müşterek) mülkiyette mühim olan, mülkiyet hakkına konu teşkil eden eşyanın bölünmemiş olmasıdır. Fiilen bölünmüş ve birbirinden bağımsız mülkiyet tesis edilmiş eşya üzerinde müşterek mülkiyetten bahsedilemez. Zira, müşterek mülkiyette paylar halinde bölünen ve beraber mülkiyeti ifade eden tek bir mülkiyet hakkı söz konusudur. Maliklerin pay oranlarının belirli olması, müşterek mülkiyetin ayırıcı bir özelliğidir.

Paylı (müşterek) mülkiyette maliklerden her biri payı nispetinde hak ve yükümlülüklere sahiptir. Üzerinde müşterek mülkiyet tesis edilen eşya bölünemez; fakat mülkiyet gereği söz konusu hak ve yükümlülüklerin bazıları bölünebilir. Paydaşlar bölünebilen hak ve yükümlülüklere payları oranında; bölünemeyen hak ve yükümlülüklere ise birlikte sahiptirler. Müşterek mülkiyet; ancak hukuki bir işlem, mahkeme kararı ya da kanundan kaynaklanır.

Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi davası, bireysel bir mülkiyetin tesis edilmesi amacıyla açılır. Birlikte mülkiyetin bir türü olan paylı mülkiyet de ortaklığın giderilmesi davasına konu edilebilir. Müşterek mülkiyette ortaklardan her biri bireysel mülkiyetin tesisi edilmesi amacıyla ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu davada husumet, diğer ortaklara yöneltilir. İşbu davada görev – yetki sahibi mahkeme; ortaklığın satış ya da aynen taksim suretiyle giderilmesine karar verir.

Mahkeme, satış suretiyle paydaşlığın giderilmesi yönünde karar verdiği takdirde; satışın nasıl yapılacağı, satış beleninin nasıl paylaştırılacağı ve harcın kimden ne oranda tahsil edileceği hüküm neticesinde gösterilir. Satışına karar verilen taşınmaz;

• Müşterek mülkiyet söz konusuysa, satış bedelinin ve harcın paydaşların tapudaki payları nispetinde,
• İştirak halinde mülkiyet söz konusuysa, satış bedelinin ve harcın veraset ilamındaki paylar nispetinde,
• Gerek müşterek gerekse elbirliği mülkiyeti söz konusuysa, satış bedelinin ve harcın tapudaki ve veraset ilamındaki paylar esas alınarak dağıtılmasına ve tahsiline karar verilir.

Paylı Mülkiyet Davası

Paylı mülkiyet davası veya paylı mülkiyetin dönüştürülmesi davası, elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi talebi üzerine açılan davadır. Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanına giren paylı mülkiyet davası, davaya konu malvarlığının bulunduğu yer ya da murisin son yerleşim yeri mahkemesinde açılır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesinde hüküm altına alınan paylı mülkiyet davası şu şekilde düzenlenmiştir:

“Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.

Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir. Terekeye dahil diğer hakların ve alacakların paylar oranında bölünmesi hususunda da yukarıdaki hükümler uygulanır.”

Paylı Mülkiyet Satış

Paylı mülkiyette mülkiyetin eşya üzerindeki bölünebilir kısımları açısından pay sahiplerinin her birinin hak ve yükümlülüklere sahip olduğunu ifade etmiştir. Bu itibarla, paydaşlardan her biri diğer paydaşlardan bağımsız olarak payı üzerinde tasarrufta bulunabilir. Şu halde her paydaş, diğer paydaşlardan bağımsız bir şekilde payını devir işlemine konu edebilir; fakat her ne kadar bağımsız tasarruf yetkisini haiz olsa da bu yetki sınırsız değil, belirli açılardan sınırlandırılmış bir yetkidir.

Paydaşlar kendi aralarında anlaşarak sınırlama getirebileceği gibi doğrudan kanundan kaynaklanan sınırlamalar da söz konusu olabilir. Kanundan doğan sınırlamalara bir örnek vermek gerekirse; önalım hakkı bu noktada örnek olarak ifade edilebilir. Önalım hakkı gereği, paydaşlardan birinin payını satmak istemesi halinde diğer paydaşlar doğrudan kanunun tanıdığı önalım hakkına sahiptir. Hemen belirtmek gerekir ki; önalım hakkı sadece müşterek mülkiyetin söz konusu olduğu taşınmazlar için geçerli bir haktır.

Taşınır mallarda, taşınmazlarda olduğu gibi önalım hakkı bulunmaz. Yasal önalım hakkının sözleşmeden doğan önalım hakkından önce geleceğini de belirtmek gerekir. Müşterek mülkiyet paydaşlarından birinin payını satmak istemesi halinde, evleviyetle diğer paydaşlara bildirimde bulunması gerekir. Yasal önalım hakkı, bildirimi takiben 3 ay ve herhalde satışın ardından 2 yıl geçmesiyle birlikte düşer. Son olarak, yasal önalım hakkının alıcıya karşı sadece dava yoluyla ileri sürülebileceğini ifade etmek gerekir.

Paydaşların hak ve yükümlülüklerine getirilen bir diğer sınırlama ise evlilik hukukundan doğar. Buna göre; eşler arasındaki mal rejiminin edinilmiş mallara katılma rejimi ya da paylaşmalı mal ayrılığı rejimi olması halinde, taraflardan kime ait olduğu ispat edilemeyen mallar üzerinde paylı mülkiyet söz konusudur. Dolayısıyla, ifade edilen mallar, yani müşterek mülkiyete tabi mallar üzerinde tasarruf yapılabilmesi için diğer eşin rızası aranır.

Paydaşlar, kendi aralarında sözleşme yapmak suretiyle pay satışı üzerinde belirli sınırlamalar getirebilir. Örneğin, paydaşlar bir araya gelerek paylarının belirli bir süre boyunca devredilmeyeceğine dair sözleşme düzenleyebilir. Düzenlenen bu sözleşmenin hukuken muteber olabilmesi için tapu siciline şerh verilmesi şarttır. Son olarak, muaccel bir borç sebebiyle icra takibi durumunda, borçlunun müşterek mülkiyetten doğan bir payı varsa bu pay; haczedilebilir, iflas masasına kaydedilebilir, icra yoluyla satışı talep edilebilir.

Sonuç

Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olmak üzere, mal üzerinde iki farklı hak sahipliği tesis edilebilir. Maddi ve fiziki olarak bölünemeyen bir mal üzerinde en az iki kişinin mülkiyet hakkın sahip olmasına paylı mülkiyet denir. Paylı mülkiyet 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.688’de; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.” şeklinde açıklanmıştır.