Kira Artış Oranı

Kira artış oranı, ilgili taşınmazın kira tutarına ne oranda zam yapılabileceğini belirleyen orandır. Bir diğer ifadeyle, kira artış oranı, belirli aralıklarla artırılan kira tutarının yine belirli oranlarda artırılmasını ve bu oranın netlik kazanmasını sağlar. Kira artış oranı ve kira artış oranı hesaplama başlığında kaleme alınan içeriğimizin ziyaretçilerimizce dikkatle incelenmesini tavsiye etmekteyiz.

Ev ya da iş yeri kiraya verildiğinde ev sahibi ve kiracı arasında bir sözleşme imzalanmak sureti ile anlaşma yapılır. Sözleşme kapsamında karşılıklı hak ve yükümlülükler belirlenir. Konut ya da iş yeri belli bir süre karşılığında başkasına kullanım amacı ile devredildiğinde kira bedeli belirlenir. Bu kira bedelinin belli aralıklarla artırılması kira artışı olarak tanımlanır. Kira artışı belli aralıklarla ve belli oranlarda yapılır.

Hakkaniyet ilkesi gereği enflasyon artışına bağlı olarak kira bedelinde yapılan yıllık artış zorlaşan hayat şartlarına bağlı olarak gerçekleştirilmektedir. Konut ve işyerleri için yapılan kira artış oranları farklı yasal düzenlemelere göre ayarlanır. Konutlar için yapılan düzenleme gereği yasal bir sınır bulunurken iş yerleri için tarafların kendi aralarında yapacakları sözleşme kapsamında kira artışı serbest bırakılmıştır.

2022 yılı itibarı ile kanun aracılığıyla konut kira artışlarında bir önceki yılın kira bedelinin %25’i oranında artış yapılabilmesine karar verilmiştir. Bu durum 1 Temmuz 2023 yılına kadar geçerli sayılırken yapılan kira artışı bir önceki yılın kira bedeli üzerine yapılacak %25 zamla sınırlandırılmıştır. Bu düzenleme Resmî Gazete ‘de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Daha sonra 1 Temmuz 2024 yılına kadar süre uzatılmıştır.

Kira artış oranı hesaplanırken TÜFE yerine sabit bir oran baz alınmaktadır. Konutlar için bu oran %25’i geçmeyecek şekilde belirlenmiştir. Şimdi, uygulamada merak konusu olan ve tarafımıza da sıkça yöneltilen bir başka konuyu, kira artış oranı hesaplamayı mercek altına alacağız. Zira bu husus çok sayıda uyuşmazlığın vuku bulmasına zemin hazırlamaktadır.

Kira Artış Oranı Hesaplama

Kira artış oranı hesaplama yapılırken daha önceki yıllarda taraflar arasında bir anlaşma oranı belirlenmiş ise bu husus dikkate alınmakta idi. Bu miktar belirlenirken de önceki kira yılında geçerli olan tüketici fiyat endeksi dikkate alınarak bunun 12 aylık ortalamasının geçmesi mümkün olmamakta idi. Ancak, bu düzen sebebiyle çok sayıda ihtilaf yaşandığı için farklı bir düzen öngörüldü.

Söze konu uygulamanın dışında taraflar aralarında anlaşmadılarsa TÜFE’deki (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık değişim oranının ortalaması geçilmemek kaydı ile oran, hâkim tarafından ve hakkaniyet ilkeleri gözetilerek belirlenebilmekteydi. Fakat konut kira sözleşmeleri için belirli bir süreçte geçerli olmak kaydıyla farklı bir düzenlemeye gidildi.

Kira artış oranı hesaplama için kira sözleşmesinin yapılma tarihi esas alınarak 11 Haziran 2023 – 1 Temmuz 2023 arasında yenilenen kira sözleşmeleri için kira bedelindeki artışın %25 sınırını geçmeyecek şekilde hesaplanması kanun gereği zorunlu tutulmuştur. Bu süreye ek olarak 1 Temmuz 2024 yılına kadar uzatma yapılmıştır. Konutlar için getirilen bu sınırlama iş yerleri söz konusu olduğunda farklıdır.

İş Yeri Kira Artış Oranı

İş yeri ve konutlar için geçerli olan kira artış oranı 2022 yılında kanun aracılığı ile belirli bir oranda yapılmaktadır. Konutlar için bu oran %25 ile sınırlı tutulurken iş yerleri için farklı bir oran belirlenmiştir. Bu noktada bilhassa altını çizmekte fayda var ki kira artış oranı kaynaklı uyuşmazlıklarda hak ve menfaat kaybı yaşanmaması adına deneyimli bir gayrimenkul avukatından yardım almak en sağlıklı yaklaşımdır.

Yıllık Kira Artış Oranı

Kira artış oranı yıllık olarak belirlenirken bir önceki yılın kira bedeli üzerine bu oran eklenir. Kira artış oranı hesaplama yapabilmek için bilgisayarlarda yer alan uygulamalarda veriler girilerek de sonuç elde edilebilmektedir. Yıllık kira artış oranı 2022 yılında çıkarılan kanun kapsamında konutlar için %25 sınırına göre belirlenmektedir.

Hesaplama sırasında ev sahipleri bu oranın üzerinde bir kira artışını kiracısından talep edememektedir. Kanun 1 Temmuz 2024 yılına kadar geçerlidir. Dolayısıyla, yıllık kira artış oranına ilişkin kabul edilen bu düzenleme 1 Temmuz 2014 tarihine değin uygulama alanı bulacak. Bu düzenleme dışında kira artış oranı söz konusu olduğunda ise hukuk yoluna başvurmak suretiyle hakkın temini sağlanabilir.

Konut Kira Artış Oranı

Konut kira artış oranı %25 sınırına tabi tutulmuştur. Bu sınırlama 1 Temmuz 2024 yılına kadar geçerlidir. Bir önceki yılın kira bedeli üzerinden yapılacak bu hesaplama sırasında önceki yılın kira bedeli 100’e bölünecek ve çıkan sonuç 25 ile çarpılacaktır. Elde edilen rakam da bir önceki yılın kira bedeli üzerine ilave edilerek yeni kira bedeli belirlenmiş olacaktır.

Örneğin oturduğu ev için ev sahibine 4000 TL kira ödeyen kiracıyı ele alalım. Kira tutarı olan 4000 TL 100’e bölündüğünde çıkan 40 sayısı 25 ile çarpılır. Bu durumda 1000 TL yeni kira artış bedelidir. 4000 TL üzerine eklenmesi gereken yeni kira artış bedeli 1000 TL ile belirlenen yeni kira bedeli 5000 TL olmaktadır. 5000 TL üzerinde bir kira tutarı belirlenmesi söze konu değildir.

Yasal Kira Artış Oranı

Yasal kira artış oranı 2022 yılında çıkarılan kanunla konutlar için %25 sınırlamasına tabidir. Taşınmazlarda yıllık olarak yapılan kira artışı ev ya da iş yeri sahiplerinin enflasyon karşısında kira gelirlerinin korunmasını amaçlar. Normal koşullarda taşınmazlara yönelik kira artış oranının TÜFE verilerinin üzerinde hesaplanması mümkün olmamaktadır.

Kira artışı ve kira artış oranı 6098 sayılı yürürlükteki Türk Borçlar Kanununun 344 üncü maddesinde hükme bağlanan düzenlemelere riayet edilmek suretiyle yapılır. Bununla birlikte 2022 yılında çıkarılan bir kanunla 1 Temmuz 2024 tarihine kadar geçerli olmak kaydıyla kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. Türk Borçlar Kanunu m.344 madde metni şu şekildedir:

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

TEFE TÜFE Oranı

12 ayın tüketici fiyat endeksi TÜFE olarak adlandırılır. Kira artışı kanundan önce 12 ayın tüketici fiyat endeksi dikkate alınarak ve bir önceki yılın kira bedeli de hesaplanarak yapılmakta idi. Kanunun ardından da konutlarda %25 üzerinde bir artışın yapılması yasaklanmıştır. İş yerleri içinse açıklanan TÜFE oranları dikkate alınmaktadır.

Kira Zammı Hesaplama

Kira zammı hesaplama için dijital kanallarda yer alan uygulamalar kullanılabilir. Bu uygulamalar hata yapmadan uygulanacak orana göre hesaplama yapabilmektedir. Bunun yanı sıra hesaplama için mevcut kiranın 100’e bölünmesinin ardından çıkan sayının yapılacak zam oranı ile çarpılması gerekir. Şimdi, kira artış oranı çerçevesinde kira zammı hesaplamaya ilişkin somut örnekleri inceleyelim.

Örneğin kiracı 5000 TL kira ödüyorsa bu sayı 100’e bölünür. Çıkan sayı 500 olur. Kira zam oranı %25 ise 500’ün 25 ile çarpılması gerekir. 500×25= 1250 olur. 5000+1250=6250 TL yeni kira miktarı olarak uygulanır. Kiracının 20.000 TL kira bedeli ödediğini düşünürsek 20.000/100=200, 200*25=5000 TL. 20.000 TL üzerine 5000 TL zam yapıldığı takdirde yeni kira tutarı 25.000 TL olarak bulunur.

Sonuç

Kira artış oranı, kira bedelinde artış yapılacağı zaman kiracı ve kiraya verenin bağlı kalacağı sınırını teşkil eder. Tespit edilecek kira miktarı, kira artış oranına aykırılık oluşturmamalıdır. Kira artış oranı uygulamada yargıya intikal etmiş pek çok dosyada uyuşmazlığın esasını teşkil eder. Bu bakımdan merak konusudur. Nitekim, tarafımıza da sıkça yöneltilen ihtilaflar arasında yer alır.