İrtifak Hakkı

İrtifak hakkı diğer bir tabirle kullanım hakkı taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı bir haktır. İrtifak hakkı taşınmaz malikinin taşınmaz üzerindeki haklarını kısıtlarken taşınmaz üzerinde sınırlı bir ayni hak kazanan gerçek veya tüzel kişinin uhdesinde irtifak hakkı türüne göre haklar doğurmaktadır. Taşınmaz maliki kural olarak taşınmaz üzerinde neredeyse sınırsız yetkiye sahiptir. Örneğin; taşınmazı yenileyebilir, yıkabilir, terk edebilir, satabilir, kiraya verebilir vb. Mülkiyet hakkı bir mal üzerinde kişiye tanınan en geniş yetki veren haktır. Mülkiyet hakkı kişiye; kullanım, tasarruf ve semerelerinden faydalanma hakkı verir. İrtifak hakkı ise tasarruf hakkı dışında hak sahibine kullanım veya semerelerinden faydalanma haklarından birini veya her ikisini de verebilir.

İrtifak hakkının türü kişinin taşınmazdan faydalanma biçimini de belirleyecektir.

İrtifak Hakkı Nedir?

Taşınmaz lehine irtifak hakkı, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 779. maddesinde hüküm altına alınmıştır. Bu maddeye göre irtifak hakkı; bir taşınmaz lehine diğer taşınmaz üzerine konulan bir yüktür. Bu hakkı sağlamaya yükümlü olan taraf taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkından tamamen faydalanamaz. Belirli hakları kullanmaktan kaçınır veya yararlanan taşınmazın sahibinin belirli hakları kullanmasına katlanır. Yapma borçlarının tek başına irtifaka konu olabilmesi mümkün değildir. Lakin yan edim olmak şartıyla mümkün olabilir.

İrtifak Ne Demek?

İrtifak kelime olarak sınırlı kullanım hakkı demektir. İrtifak hakkı kurabilmek için 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun ilgili maddelerine uygun olma şartı aranacaktır.

İrtifak Hakkı Nasıl Kurulur?

İrtifak hakkının taşınmaz üzerinde kurulması için 4721 Sayılı Kanunun 780. maddesinde tapuya tescil şart koşulmuştur. İrtifak hakkının kazanılmasında, kullanılmasında, tescilinde taşınmaza ilişkin hükümler uygulanacaktır. Kanunla belirlenen ayrık durumlar hariçtir.

İrtifak Hakkı Sözleşme İle Kurulabilir Mi?

İrtifak hakkının sözleşme ile kurulabilmesi mümkündür. Lakin sözleşmenin geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmelidir. Hukukumuzda sözleşme serbestisi şartı vardır. Yani sözleşmelerin yapılabilmesi için herhangi bir şekil şartı aranmamaktadır. İrtifak hakkının kurulması, sözleşme serbestisinin istisnalarından biridir. Sözleşmenin geçerlilik şekli emredici hukuk kurallarından olup şekle aykırı yapılması halinde sözleşme baştan itibaren hükümsüz olacaktır.

Malik bu hakkı, şahsına ait iki taşınmaz arasında da biri yararlanan diğeri ise yararlandıran olmak üzere kurabilmektedir.

İrtifak Hakkın Sona Ermesi

İrtifak hakkının genel sona erme sebebi, tescilin; yararlanan taşınmaz malikinin istemi veya şartların gerçekleşmesi halinde yararlandıran taşınmazın sahibinin dava yoluyla tapu sicilinden terkin edilmesidir. Yine yüklü veya yararlanan taşınmazın yok olması bu hakkı sona erdirecektir. Yüklü ve yararlanan taşınmazın mülkiyeti aynı kişinin uhdesinde birleşirse malik tarafından bu hak terkin edilebilir.

Yüklü taşınmazın malikinin dava yoluyla bu hakkı terkin ettirebilmesi için iki şarttan birinin gerçekleşmesi gerekmektedir. Bu şartlar aşağıdaki gibidir:

• Yararlanan taşınmaza sağlanan bir menfaat kalmamışsa,
• Yüklü taşınmaza ağır bir yük yüklenmiş olmasına rağmen yararlanan taşınmaza pek az fayda sağlanması halinde bu hak yüklü taşınmaz maliki tarafından dava yoluyla terkin edilebilir.

Yüklü Taşınmazın Maliki ve Yararlanan Taşınmaz Malikinin Hak ve Yükümlülükleri

• Hak sahibi bu hakkının kullanılması veya korunması için tüm önlemleri alabilir. Yararlanan taşınmaz maliki kendine tanınan bu hakkı yüklü taşınmaz malikinin haklarına zarar vermeyecek şekilde kullanmalıdır.
• Yüklü taşınmazın sahibi, hak sahibine hakkını kullanırken zorluk çıkarmamalı, engellemeye çalışmamalıdır.
• Tapu siciline tescil edilen hakkın sınırları belirlenmemişse kullanım amacına göre belirlenecektir.
• İhtiyaçlar değişse dahi yüklü taşınmazın yükü artırılamaz.
• Hakkın kullanılmasında gerekli olan tesis ve eşyaların bakımından yararlanan taşınmaz sorumludur.
• Hakkın kullanılmasında gerekli olan tesisler yüklü taşınmazın maliki tarafından da kullanılıyor ise bakım giderleri yararlanma oranı doğrultusunda taraflarca ödenecektir.
• Taşınmazın farklı bir yere nakli dürüstlük kuralına aykırı olmamak kaydıyla yüklü taşınmaz maliki tarafından istenebilir. Bu değişiklik hakkın kullanılmasını zorlaştırmamalıdır.
• Faydalanan taşınmaz parsellere bölünür ise, hak her parsel için devam edecektir. Hak yalnızca bir parsel için kullanılabiliyorsa yüklü taşınmaz maliki diğer parsellerdeki hakkın terkinini talep edebilir.
• Tam tersi olur da yüklü taşınmaz parsellere bölünürse, hak yine her parsel üzerinde devam edecektir

İrtifak Hakları Nelerdir?

İrtifak hakkı arzi irtifak hakları ve şahsi irtifak hakları olmak üzere ikiye ayırmak yanlış olmayacaktır. Arzi irtifak hakları taşınmaza özgülenen irtifak haklarıdır. Bu haklarda taşınmaz malikinin kişiliğinin bir önemi yoktur. Üst hakkı, geçit hakkı ve kaynak hakkı arzi irtifak haklarına örnek teşkil eder. Şahsi irtifak hakları ise kişiye özgülenen irtifak haklarıdır. Oturma (Sükna) hakkı, intifa hakkı şahsi irtifak haklarındandır. Üst hakkı ve kaynak hakkı otuz yıl veya üzerine kurulursa bir taşınmaz gibi tapu siciline kaydolunur. Tapu siciline işlenen irtifak hakkı , hak sahibi tarafından üçüncü kişilere devredilebilir.

İntifa Hakkı

İntifa hakkı, hak sahibine en geniş yetki veren irtifak hakkıdır. İntifa hakkı 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 794. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. İntifa hakkı hem taşınırlarda hem de taşınmazlar üzerinde kurulabileceği gibi haklar veyahut bir malvarlığı üzerinde de kurulabilmektedir.

İntifa hakkının kurulması taşınırlarda ve taşınmazlarda farklılık arz etmektedir. Taşınırlarda zilyetliğin devriyle, bir alacak söz konusu ise alacağın devriyle, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescille kurulmaktadır. Taşınmaz söz konusu olduğunda intifa hakkı tapu siciline tescil edildiyse herkese karşı ileri sürülebilmektedir. Sınırlı bir ayni hak olan intifa hakkı tapu kütüğüne şerh verilerek etkisi kuvvetlendirilmiş şahsi hak konumuna gelerek herkese karşı ileri sürülebilme özelliğini haiz olur.

İntifa Hakkı Sona Erme Sebepleri

İntifa hakkına konu taşınır, taşınmaz yok olursa, taşınmazlar tapu sicilinden terkin edilirse veya intifa hakkı mahkeme kararıyla kaldırılırsa hak sona ermiş olur. Gerçek kişinin ölümü, tüzel kişilerin tüzel kişiliğini kaybetmeleri veya hak için tanınan sürenin sona ermesi sebebiyle de intifa hakkı sona erer.

Oturma Hakkı

Oturma hakkı (sükna hakkı) 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 823. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Bu irtifak hakkı gerçek kişiye bir binada konut olarak faydalanma hakkı verir. Aksi kararlaştırılmadıkça mirasçılara geçmez, başkasına devredilemez. İntifa hakkına ilişkin hükümler uygulanır. Oturma hakkı hak sahibini ve ailesini kapsar.

Üst Hakkı

Malik taşınmazı üzerinde bir diğer üçüncü kişi lehine sahip olduğu arazi üzerinde veya altında yapı yapmak amacıyla bir irtifak hakkı tanıyabilir. Bu hakka üst hakkı denir. Sözleşme ile ayrıca aksi kararlaştırılmadığı sürece üst hakkı kişilere devredilebilir, miras bırakılabilir. Otuz yıl veya üzeri süreliğine üst hakkı kurulur ise bu hak sürekli niteliktedir. Hak sahibinin talebi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz gibi kaydedilir. Üst hakkı en çok yüz yıl için kurulabilir.

Üst hakkının sona ermesiyle üst hakkına binaen yapılan bina veya tesisler arazi malikinin mülkiyetine geçer ve arazinin bütünleyici parçası haline gelir. Arazi maliki mülkiyetine geçen bu yapılar için herhangi bir bedel ödemez. Aksi sözleşmeyle kararlaştırılabilir. Üst hakkı sona erince tapu siciline yapılan kayıt silinir. Sayfanın kapatılmasıyla birlikte rehin hakları vb. yükümlülükler de sona erer.

Kaynak Hakkı

Kaynak hakkı başkasının arazisinin üzerinde olan kaynaktan su vb. alınabilmesidir. Bu irtifak hakkı otuz yıl ve üzeri için kurulmuş ise bir taşınmaz gibi tapu kütüğüne kaydedilebilir. Bu hak başkasına devredilebilir, miras bırakılabilir.

Diğer İrtifak Hakları

Spor alanı, geçit olarak kullanılabilmesi veya atış eğitimi üzerine de malik kendi taşınmazı üzerinde bir başkası lehine irtifak hakkı tanıyabilir. Bu haklar kural olarak başkasına devredilemez, miras bırakılamaz. Aksi sözleşmeyle kararlaştırılabilir.

Sonuç

İrtifak hakkı taşınır, taşınmaz ve diğer haklar üzerinde kurulabilmektedir. İrtifak hakkı tanıyan malik, tanımış olduğu hakka uygun davranmalıdır. Malikin yetkileri irtifak hakkının kurulmasıyla kısıtlanacaktır. Bu haktan faydalanan diğer hak sahibi ise hakkını kullanırken dürüstlük kurallarına uygun davranmalıdır. En geniş yetkiler tanıyan irtifak hakkı intifa hakkıdır. Üst hakkı, kaynak hakkı aksi kararlaştırılmadığı sürece devredilebilir, mirasçılara geçer iken diğer irtifak hakları devredilemez, mirasçılara geçmez. Aksi her zaman sözleşmeyle kararlaştırılabilir.