Kamulaştırma

Kamulaştırma diğer adıyla istimlak bir idari işlem olup, yargının denetimindedir. Kamulaştırma hukukunun temel ilkeleri Anayasa m.46’da belirtilmiştir ve bu ilkelere uygun olarak da 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu düzenlenmiştir. Özel kişilerin mülkiyet hakkına getirilen önemli bir sınırlama olan istimlak, devlet veya diğer kamu tüzel kişileri tarafından yapılır. Kamulaştırma işleminin bir taşınmaz hakkında yapılabilmesinin en temel koşulu, kamu yararının olması ve taşınmazın bedelinin peşin olarak ödenmesidir.

Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma diğer bir adıyla istimlak, gerçek kişi ya da özel hukuk tüzel kişilerine ait olan taşınmazların mülkiyetinin devlet veya diğer kamu tüzel kişileri tarafından alınması veya üzerinde irtifak hakkı kurulmasıdır. Taşınmazın istimlakı için bunun kamu yararı gerekliliği ve kanun ile düzenlenen esas ve usullere uygunluğu şarttır. İstimlak için gereken şartların bulunması durumunda, taşınmazının bedelinin peşin ödenmesi suretiyle istimlak yapılmaktadır.

Bu açıklamalara göre istimlak şartları şunlardır:

1. Yetkili idare tarafından yapılmalıdır.
2. Kamu yararı bulunmalıdır.
3. İstimlaka tabi mal, özel mülkiyete konu bir taşınmaz olmalıdır.
4. Taşınmazın bedeli peşin olarak ödenmelidir.
5. Uygulanacak usul ve esaslar kanuna göre belirlenmelidir.

İstimlakın Özellikleri Nelerdir?

İstimlak yapılabilmesi için gereken şartlar kadar, istimlakın özellikleri de doğru bir istimlak yapılması ya da yapılıp yapılmadığının tespiti açısından önem arz etmektedir.

İstimlakın özellikleri şu şekilde listelenebilir:

• Yalnızca kamu yararı bulunan hallerde yapılabilir.
• Gerçek kişi ya da özel hukuk tüzel kişisi yapamaz; devlet ve kamu tüzel kişisi yapabilir.
• İstimlak işlemi yapılmak istenen taşınmaz özel hukuk gerçek veya tüzel kişisine ait olmalıdır.
• Malın gerçek değeri üzerinde istimlak yapılır ve bu değer kural olarak peşin ödenir.
• Ödeme işlemi ancak nakit yapılabilir, kıymetli evrak ile ödeme yapılamaz.
• İstimlak bedelinin ödenmemesi durumunda kamu alacaklarına ait en yüksek faiz uygulanır.
• Bir idari işlem ya da KHK ile istimlak yapılamamaktadır, yalnızca kanun ile yapılabilir.
• İstimlak işleminden önce yeterli bir ödenek temin edilir.

Acele Kamulaştırma Nedir?

Acele kamulaştırma bir olağanüstü istimlak usulüdür. Acele kamulaştırma, Kamulaştırma Kanunu m.27’de düzenlenmiştir ve bu usul, normal istimlakta izlenen yol izlendiğinde sorun çıkma olasılığı olduğunda uygulanmaktadır. Belirli şartların bulunması durumunda başvurulan acele kamulaştırmada öncelikle kıymet takdiri yapılır ve diğer işlemler daha sonraya bırakılır.

Acele kamulaştırma işleminin yapılabileceği haller:

• 3634 sayılı Kanun’un uygulanmasında yurt savunması için gerekli olan haller
• Acele olduğunu Bakanlar Kurulu tarafından karar verilen haller
• Özel kanunlarda düzenlenen olağanüstü haller (örneğin; 4646 s.K. m.12, 6306 s.K. m.6/2, 3213 s.K. m.46)

2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 7. Maddesine Göre Belirtme

İstimlak yapacak idarenin taşınmaza ait ölçekli bir plan yapması yahut yaptırması gerekmektedir. Bu ölçekli planda; taşınmazın sınırı, yüzölçümü ve cinsi gösterilmektedir. Taşınmaz mala ve kaynaklara ait olan vergi değerleri ve beyanı 1 ay içerisinde, vergi dairesinden bu bilgileri talep eden idareye verilmelidir.

Taşınmaz malın sahibinin, bu mümkün değilse zilyedinin tespit edilmesi gerekmektedir. Yapılan tespitte kişinin adresi de bulunmalıdır. Söz konusu tespit için tapu kayıtlarından, vergi kayıtlarından ve aile nüfus kayıtlarından yararlanılır. Bununla beraber istimlak yapacak idare haricen de bir araştırma yapabilmektedir.

İstimlak kararı veren idare, istimlakın tapu siciline şerh edilmesi için taşınmazın kayıtlandığı tapu idaresine bildirim yapmakla yükümlüdür. Tapu idaresine yapılan bildirimden sonra malik değişirse, tapu idaresi de bunu istimlak yapan idareye bildirmekle yükümlüdür.

Şerhten itibaren 6 ay içerisinde idare, tapu dairesine idare adına tescil istemine ilişkin belge ibraz edilmektedir. Bu isteme ilişkin olan belge mahkemeden alınır ve istimlak bedelinin tespitiyle beraber ibraz edilir. İbraz edilmemesi durumunda şerh, re’sen sicilden silinmektedir. Re’sen silinmemesi ihtimalinde mahkeme aracılığı ile de söz konusu şerh sildirilebilmektedir. Yargıtay, dava yolu ile silinecek olan şerhin adli yargı yolu içerisinde görülen dava ile yapılabileceği kararına varmıştır. Yargıtay 18. HD., E.2005/5137, K.2005/7277, T.11.07.2005:

“…Kamulaştırma şerhinin silinmesine ilişkin ihtilaflarda idari yargının görevli olduğuna dair anılan kanunla bir hüküm bulunmamaktadır. Buna rağmen yerel mahkemece idari yargının görevli olduğu gerekçesiyle yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.”

Kamulaştırma Bedeli

İstimlak bedeli, bilirkişi kurulu tarafından, Kanunun m.11’de düzenlendiği şekilde tespit edilmektedir.

Bilirkişi kurulunun istimlak bedelini tespit ederken dikkate alacağı hususlar:

• Cinsi ve nevi
• Yüzölçümü
• Kıymeti etkileyebilecek nitelik ve unsurlar
• Vergi beyanı (varsa)
• Resmi makamlarca yapılan kıymet takdiri
• Taşınmazın mevcut durumundayken kullanılması ile elde edilecek net gelir
• Arsaların özel amaca hizmet etmeyen satışlardaki satış değeri
• Yapıların resmi birim fiyatı, yapı maliyet hesabı ve yıpranma payı
• Objektif ölçüler

Bu hususların aksine, taşınmazda meydana gelecek bir imar ya da teşebbüs ile oluşacak değer artışları ve kar dikkate alınmayan hususlardır.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açıldığında, tarafların bedel konusunda anlaşmalarına hak tanınmaktadır. Taraflarca bir bedele karar verilmesi halinde bu bedel, istimlak bedeli kabul edilir. Taraflarca bir anlaşmaya varılmazsa, görevli olan Asliye Hukuk Mahkemesi 10 gün içinde keşif için ve 30 gün sonrasında duruşma günü verir. Keşif, yukarıda adı geçen “bilirkişi kurulu” tarafından yapılır ve muhtar da keşifte bulunur.

Kamulaştırma Bedelinin Ödenmemesi

Anayasa m.46’ya göre; istimlak bedeli nakden ve peşin olarak ödenmektedir. Ancak yine aynı maddenin 2.fıkrasında sayılan durumlarda bedelin taksit şeklinde ödenmesinin önü de açılmıştır. Sayılan durumlarda taksitle ödeme yapılabileceğinin kanun ile öngörülmesi durumunda taksitlendirme 5 yıldan fazla süreli olamamaktadır ve her taksit miktarları eşit şekilde bölünmelidir.

Peşin olarak ödenmesi gerekmesine rağmen bir şekilde ödenmeyen ya da taksitlendirme şekilde ödenecek olan ancak ödenmeyen bedel için kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz uygulanır (AY m.46/3).

Kamulaştırma Bedeline İtiraz

Bilirkişi kurulu tarafından tespit edilen bedelin malik tarafından kabul edilmemesi, daha doğru bir ifade ile uygun bulunmaması ihtimali vardır. Bu ihtimal gerçekleştiğinde ise malikin Asliye Hukuk Mahkemesine başvurarak istimlak bedeline itiraz etme imkanı vardır. Söz konusu itiraz hakkı, bedel tespitinin yapılmasından itibaren, 30 gün içerisinde kullanılmalıdır.

İstimlakta Satın Alma Usulü

Tapuya kayıtlı olan taşınmazların istimlakında öncelikle başvurulması gereken usul “satın alma usulü”dür. Anlaşma tutanağında belirtilen bedelin 45 gün içinde ödeneceği malike tebliğ edilir ve malikten tapuda ferağ vermesi talep edilir.

Malikin tapuda ferağ vermesi ile istimlak bedeli, idare tarafından, malike ödenecektir. İdarenin bu bedeli 45 gün içinde ödememesi durumunda satın alma işlemi tamamlanamaz. Tamamlanamamasının tek istisnası, 45 gün sonunda ödeme yapmak için edilen teklifin malik tarafından kabul edilmesidir ve kabul edip etmeme konusunda malikin irade serbestisi bulunmaktadır.

Taşınmaz malın, kaynağın ya da irtifak hakkının satın alınması veya trampa edilmesi, söz konusu şeyin istimlak ile idareye geçmesine sebep olmaktadır. Bu iki yol (satın alma ve trampa) ile gerçekleşen istimlak ve istihkak bedeline karşı itiraz davası açılamamaktadır.

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Kamulaştırmasız el atma, malike ait olan taşınmazın idare tarafından, kamu yararı ileri sürülmek suretiyle malikin rızası gözetilmeden kullanılmasıdır.

Kamulaştırmasız el atmanın temel unsurları şunlardır:

• Kamulaştırmaya yetkili devlet, kamu tüzel kişisi, yararına istimlak yapacak gerçek kişi veya özel hukuk tüzel kişisi tarafından yapılmalıdır.
• Kamu yararı ilkesi amaçlanmalıdır.
• El koymaya konu taşınmazda daha önce bir istimlak yapılmamış olmalıdır.
• El koyma, fiilen ya da hukuken yapılmalıdır.

Sonuç

Kamulaştırma devlet ya da kamu tüzel kişilerinin kamu yararı amacıyla bir taşınmazın mülkiyetini, istimlak bedelini malike ödemek suretiyle, kendi üzerine almasıdır. Kamulaştırmanın geçerli olması için gerçekleşmesi gereken beş şarttan en önemlisi; kural olarak peşin ödenmesi gereken istimlak bedelidir. İstimlak bedelinin tespiti, ödenmesi ve diğer şartların gereken şekilde yerine getirilmemesi durumunda kamulaştırma geçersiz olmaktadır.