Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescil davası konusu itibari ile taşınmazın ayni hakkına ilişkin bir davadır. TMK’da bulunan ilgili hükümler uyarınca taşınmazın mülkiyeti, tescil edilmesi ile beraber kazanılmaktadır. Yine ilgili kanun uyarınca; tarafları bağlayıcılığı bulunmayan, herhangi bir hukuki işleme dayanmayan veya geçersiz bir hukuki işlemden meydana gelen tescil geçerli değildir. Bu tescile, yolsuz tescil denmektedir. Tapu iptal ve tescil davasının amacı da bu yolsuz tescilin düzeltilmesinden ibarettir.

Tapu iptal ve tescil davasını özetleyecek olursak, kanunda belirtilen hususlardan doğmayan tapuya yapılmış kaydın, hukuka uygun bir hale getirilmesini amaçlamaktadır. Bu sebeple de Türk hukuk sisteminde önemli bir durumda bulunmakta, kanunlar en ince ayrıntılarına kadar bu davayı düzenlemektedir. Tapu iptal ve tescil davası sayesinde mülkiyet hakkı güvence altına alınmakta ve yolsuz tescilden kaynaklanan hak kayıplarının önüne geçilmektedir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Ne Zaman Açılır?

Tapu iptal ve tescil davasının açılış amacı temelde, mülkiyetin ayni haklarından kaynaklanan yolsuz tescilin düzeltilmesidir. Ancak bazı özel durumlar mevcuttur. Bunlar;

• İpotek,
• Önalım,
• Tapuya şerh edilen taşınmaz vaadi sözleşmeleri ve kira sözleşmeleri,
• Sükna hakkı,

Gibi durumlarda da tapu iptal ve tescil davasının açılması mümkündür. Yolsuz tescilin meydana gelmesi de yine çok farklı çeşitlerde olabilmektedir. Bunlara da değinecek olursak; Tapu kütüğünde yapılan işlemin haklı bir nedene dayanmaması, tapuda yapılan tescilin malik olamayan bir kişi adına yapılmış olması, taşınmaza ait tescilin değiştirilmesi ya da silinmesi, bu sebeplerden ya da başka sebepler sonucunda ayni hakkın zarara uğramış olması gibi.

Tapu iptal ve tescil davası çok farklı şekilde açılabilmektedir. Bu sebepleri ele alacak olursak;

• Hukuki Ehliyetsizlik: Bu durum Türk Medeni Kanunu madde 9 ve madde 15’te düzenleme altına alınmıştır. Buna göre tescilin gerçekleştirildiği sırada, tescil işlemini yapan kişinin işlemin yapıldığı esnada, temyiz kudretinden ve fiil ehliyetinden yoksun olması hali, işlemin dava konusu olması sonucunu doğurur. Çünkü tescil işleminin geçerli olması için bu işlemi yapmaya kişinin haiz olması gerekmektedir. Diğer bir anlatımla kişi, temyiz kudretine ve ayırt etme gücüne sahip olmalıdır.
• Miras Bırakanın Mal Kaçırmak Amacı ile Muvazaalı İşlem Yapması: Uygulamada mirasçılarına kalması gereken malları, sağken yaptığı muvazaalı işlem ile başka birisine devretmiş olarak göstererek murisin yaptığı işlem sebebiyle tapu iptal ve tescil davası açılmaktadır. Bu davanın açılmasındaki amaç ise murisin mallarının, tekrar terekeye dâhil olmasını sağlamaktır.
• Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması: Bu tür bir olayda ise kendisine vekâlet verilen kişinin, verilen bu vekâletin amacını ve yetkilerini aşmak sureti ile işlem yapması sonucunda üçüncü bir kişinin taşınmaz üzerinde hak kazanması meydana gelmektedir. Böyle bir durumda ise ilk bakılacak husus, taşınmaz üzerinde hak kazanan üçüncü bir kişinin, iyi niyetli olup olmadığıdır. Bunun nedeni ise tapuya güven ilkesinden kaynaklanmaktadır. Kişiler tapu kaydına güvenerek bir hak kazandığı takdirde, eğer iyi niyetlilerse hakları korunmaktadır. Eğer ki hak kazanan kişi, vekilin yetkisini aşarak işlem yaptığından haberdar ise bu işlem yolsuz tescil davasına konu olacaktır. Ancak haberi yoksa işlem geçerli olacaktır.
• Aile Konutunun Şerh Edilmesi Sebebi İle: Aile konutu şerhi şu anlama gelmektedir,; eşin bir tanesi diğer eşin haberi ve izni olmadan aile konutunu bir diğer üçüncü kişiye tahsis edemez. Şerh konulması ise üçüncü bir kişinin, iyi niyetli olduğunu iddia etmesinin önüne geçmektedir. Eğer ki eşin rızası alınmadan bir taşınmazın tescili hali söz konusu ise bu yolsuz tescil olacaktır, tapu iptal ve tescil davası ile geçersiz hale gelecektir.
• Zilyetlik ve Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı Sebebi İle: Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı, tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazın, 20 yıl ve daha uzun süre ile bir kişide bulunması ve bu kişiye karşı bir itirazda bulunulmaması sonucunda, taşınmazı elinde bulunduranın mülkiyeti kazanması anlamına gelmektedir. Bu kural, re ’sen gerçekleşmemektedir. Mülkiyetin kazanılması tapu tescil davası ile mümkün olacaktır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Kim Tarafından Açılır?

Tapu iptal ve tescil davası açabilecek kişiler; hukuksuz bir şekilde kurulmuş tapu sicil kaydı dolayısı ile hak kaybı yaşayan tüm ilgililerdir.

Tapu iptal ve tescil davasına konu olan taşınmaz, bir miras neticesinde ortaya çıkmış ise söz konusu davayı, tüm mirasçılar birlikte açmalıdırlar. Eğer ki mirasçılardan birisi davaya taraf olmamış ise mahkeme, davacılara tüm davacıların mevcut davada taraf olarak yer almasını sağlaması için belirli bir süre verir. Bu süre içerisinde ise mirasçıların hepsi davaya taraf olmalıdır. Tüm mirasçılar davaya taraf değilse bile hepsinin açılan davaya onay verdiği belgelenirse de tapu iptal ve tescil davası açılmış sayılacaktır. Aksi halde mahkemenin eksiklerin giderilmesi için verdiği süre içerisinde bu eksiklikler tamamlanmazsa dava açılmamış sayılır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?

Tapu iptal ve tescil davasının davalısı durumundaki kişi, yolsuz tescil ile taşınmazın mülkiyetini ve tapuda da adı yazılı olan kişidir. Tapu iptal ve tescil davasının , belirtilen bu kişi haricinde bir kişiye karşı açılması durumunda ise mahkeme, taraf yokluğu neden ile davayı reddedecektir.

Tapu iptal ve tescil davasının bazı durumlarda birden çok davalısı bulunabilir. Buna göre, yolsuz tescil ile kaydedilen taşınmazın tapuda birden fazla maliki bulunuyor ve bu malikler, mevcut taşınmaz üzerinde elbirliği halinde mülkiyet hakkına sahiplerse açılacak tapu iptal ve tescil davası tümüne karşı açılmalıdır. Diğer bir özel durum ise tapuda adı yazılı olan kişinin ölmüş olmasıdır. Bu durumda ise açılacak tapu iptal ve tescil davasının davalıları, tapuda adı yazan ve hali hazırda ölü olan kişinin mirasçılarıdır.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Görev ve Yetki

Tapu iptal ve tescil davasında görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından ise kanunda kesin yetki düzenlenmiştir. Buna göre tapu iptal ve tescil davası açısından yetkili mahkeme, davaya konu olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kanunda kesin olarak düzenlenen bu husus uyarınca hâkimin, davalının yetki kuralına uygun davranıp davranmadığını re ‘sen araştırma yükümlülüğü vardır. Aynı zamanda tapu iptal ve tescil davasının taraflarının, sözleşme serbestisi ilkesi gereğince yetkili mahkemeyi belirleyebilme yetkileri de bulunmamaktadır. Bunun sebebi ise ilgili hükmün, kamu düzeninden kaynaklanmasıdır.

Tapu İptal Ve Tescil Davası Yetki Uyuşmazlığı

Tapu iptal ve tescil davası açısından, yukarıda da belirttiğimiz üzere kesin yetki kuralı vardır ve bu kural kamu düzeninden gelmektedir. Bu sebeple de esnetilmesi ya da istisnasının bulunması mümkün değildir. Bu kural uyarınca yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu Asliye Hukuk Mahkemesidir. Hâkim, yetki konusunu re ‘sen incelemek zorundadır ve eğer yetkisizlik konusunda tespitte bulunacak olursa HMK m.114/1-d ve madde 115 uyarınca  tapu iptal ve tescil davasını usulden reddetmelidir.

Mülkiyetin Üçüncü Kişiye Devri Halinde Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescil davasının taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması durumunda açılıp açılmayacağı, üçüncü kişinin iyiniyetli olmasına bağlıdır. Buna göre;

• İyiniyetli üçüncü kişi, hakkı devraldığı kişinin, yolsuz tescile dayanarak mülkiyeti kazandığını bilmeyen, tapuya güven ilkesi gereğince taşınmazın mülkiyetini kazanan kişidir. Bu aynı zamanda TMK m.1023’te de düzenleme altına alınmıştır. Buna göre “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” ilgili maddesi uyarınca, iyiniyetli olarak taşınmazın mülkiyetini kazanan üçüncü kişini bu hakkı korunacaktır. Bu sebeple üçüncü kişinin tescili hukuka uygun bir tescil olduğu için mülkiyeti tam ve doğru bir şekilde kazanacak, daha sonrasında aleyhinde tapu iptal ve tescil davası açılamayacaktır.
• Kötü niyetli üçüncü kişi, hakkı devraldığı kişinin tapuda bulunan mülkiyetinin yolsuz bir tescile dayandığını bilen ve buna rağmen mülkiyeti alan kişiye denir. Yukarıdaki maddede de belirttiğimiz üzere sadece iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımları korunur, kötü niyetli kişilerin korunmaz. Bu sebeple de mülkiyeti kazanan üçüncü kişinin, kötü niyetinden ötürü kazandığı bu mülkiyet korunmayacak ve adına açılacak olan tapu iptal ve tescil davasının her aşamasında bu ileri sürülebilecektir.

Tapu İptali ve Tescili Davasında İhtiyati Tedbir Kararı

Tapu iptal ve tescil davası konusu taşınmazın, ayni haklarına ilişkin olarak bir değişikliğin meydana gelmemesi sağlıklı bir dava süreci açısından önem taşımaktadır. Taşınmazın, tapu iptal ve tescil davası sırasında üçüncü kişilere satılarak aynında değişiklik meydana getirilmemesi adına dava esnasında ihtiyati tedbir kararı istenerek tapuya şerh konulması ve taşınmazın satışının engellenmesi istenebilmektedir. İhtiyati tedbir kararı kendisinden talep edilen mahkeme, bu konuda iki şekilde hüküm kuracaktır. Birisi, kendisine yöneltilen talebi doğrudan kabul etmek, diğeri ise taşınmazı değerinin %15’i kadar bir teminat karşılığında bu talebi yerine getirmek. Teminat, bir zorunluluk değildir ancak uygulamada mahkeme, herhangi bir delilin bulunmadığı durumlarda teminat talep etmektedir.

Tapu İptali ve Tescil Kararının İcrası

Tapu iptali ve tescil davasının konusu, taşınmazın mülkiyet hakkına ilişkinidir. Bu nedenle de mahkemenin vereceği kesin hüküm beklenmeden, verilmesi muhtemel kararın icrası yani uygulanması mümkün değildir. Kesin hükmün ortaya çıkması ise, karşı tarafın itirazlarını süresi içerisinde ileri sürmemesi veya yüksek mahkemeye davanın taşınmaması sonucunda ortaya çıkacaktır.

Tapu İptali ve Tescili Davası Ne Kadar Sürer?

Tapu iptal ve tescil davası aşamaları, birçok faktöre göre uzayıp kısalabilmektedir. Delillerin bir araya getirilmesi, dava gününün ileri bir tarihe atılması, mahkemenin yoğun olması gibi birçok faktör bulunmaktadır. Ancak son yıllarda, birikmiş davaları hızlıca çözüme kavuşturmak ve yargının hantallığının önüne geçilmesi adına birçok adım atılmıştır. Bunlardan birisi de Adalet Bakanlığı’nın belirlediği ortalama dava süreleridir. Buna göre, tapu iptal ve tescil davası  bakımından Bakanlık tarafından belirlenen dava süresi, en fazla 2- 2,5 yıldır.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı Süresi

Tapu iptal ve tescil davası özünde bir ayni hakka dayanmaktadır. Bu sebeple de davanın açılması için belirli bir süre bulunmamaktadır. Ayni bir hakka yani mülkiyet hakkına dayandığından süre kısıtlaması olmadan her zaman açılabilmektedir. Ancak istisna olarak yukarıda bahsettiğimiz, olağanüstü zaman aşımı nedeni ile mülkiyetin kazanıldığı hallerde tapu iptal ve tescil davası açmak mümkün değildir. Fakat olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması için bunun talep edilmesi gerekir. 20 yıl dolduktan sonra mülkiyet hakkı iddia etmeyen üçüncü kişiye karşı dahi tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Olağan Zamanaşımıyla Kazanılan Mülkiyet

Tapu iptal ve tescil davası olağan üstü zaman aşımı halinde mülkiyetin kazanılması sonrası açılamıyordu. Ancak 4721 Sayılı TMK m.712 uyarınca, maddede belirtilen şartların yerine getirilmesi durumunda olağan zaman aşımı ile mülkiyeti kazanmak mümkündür. Bu şartlar ise;

• Olağan zaman aşımı ile mülkiyeti kazanacak ilgilinin adına, yolsuz bir tescille geçersiz bir hukuki işlemle mülkiyetin kayıtlı olması,
• Yolsuz tescil ile mülkiyeti kazanan kişinin, bu mülkiyeti 10 yıl boyunca koruması gerekmektedir. Bu 10 yıllık sürenin başladığı tarih ise hukuken geçersiz olarak tapu kütüğüne mülkiyetin yazıldığı tarihtir.
• Belirtilen 10 yıllık süre içerisinde yolsuz tescil ile mülkiyeti kazanmış kişiye, mülkiyetin gerçek sahibi tarafından tapu iptal ve tescil davası açılmamış olmalıdır. Özetle 10 yıl süresince, hukuken geçersiz olan bu işlem davasız ve kesintiye uğramadan devam etmelidir.
• Yolsuz tescille mülkiyeti kazanan kişinin iyi niyeti 10 yıllık süre içerisinde hiçbir suretle kesintiye uğramamalıdır. Yani kişi, hukuken geçersiz bir işlemle mülkiyet kazandığını bu süre içerisinde öğrenememelidir. Aksi halde iyi niyet ortadan kalkacak ve süresiz olarak mülkiyeti kazanamayacaktır.

Belirtilen bu şartların tümünün gerçekleşmesi halinde, yolsuz olarak kurulan tescil geçerlilik kazanacaktır.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanılan Mülkiyet

Tapu iptal ve tescil davasının, olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması açısından yukarıdaki başlıkta çok çeşitli hususlara değindik. 4721 Sayılı TMK m. 713 uyarınca birtakım şartlar koşulmuş ve bu şartların eksiksiz yerine getirilmesi ile beraber yolsuz kurulan tescil, hukuka uygun hale gelebilmektedir. Kanun maddesinde belirtilen şartlar ise şu şekildedir;

• Mülkiyete konu taşınmaz için; tapuda üzerinde kayıtlı olduğu bir kişinin bulunmaması, taşınmazın malikinin tapu kayıtlarından belirlenememesi, tapuda görünen malikin hakkında gaiplik kararı bulunması,
• Olağanüstü zaman aşımı ile mülkiyet kazanacak kişi, taşınmaza ait bir parça hakkında ya da taşınmazın tümünde malik sıfatı ile zilyetlik sahibi olmalıdır,
• 20 yıl süre boyunca söz konusu taşınmaz üzerinde fiili hakimiyetin kesintisiz devam etmesi gerekmektedir.

Tapu iptal ve tescil davası bu şartların gerçekleşmesi ile açılabilecek ve mülkiyet, hukuka uygun bir hale gelecektir. Ancak belirtmek gerekir ki olağanüstü zaman aşımı ile mülkiyetin kazanılması için ilgilinin talebi gerekmektedir. Mahkeme bunu re ’sen dikkate almayacaktır.