Geçit Hakkı Nedir?

Geçit hakkı genel yola hiçbir şekilde bağlantısı olmayan taşınmazın sahibine, genel yola bağlantısı bulunan komşu taşınmaz üzerinden bedelini ödeme sureti ile yol elde etmesi demektir. Zorunlu geçit bazı durumlarda tarafların sulh etmesi yolu ile olabileceği gibi mahkeme kararı ile de tahsis edilebilmektedir. Burada geçit hakkı kurulurken güdülen amaç ise yola bağlantısı bulunmadığı için hak kayıplarına uğrayan kişinin hakkını korumaktır. Bu bağlamda da komşu taşınmazın maliki kişi aleyhine tahsis edilecek zorunlu geçit hakkı bakımından bir katlanma yükümlülüğü doğmaktadır. Buradaki geçit hakkı bir irtifaktır.

Zorunlu Geçit Hakkı Nedir?

Geçit Hakkı genel itibari ile ulaşım yolları ile herhangi bir bağı olmayan bir taşınmazın, daha sağlıklı işletilmesi açısından gereklilik arz eden bir durumdur. Bu hakkın kişiler lehine değil, parseller lehine kuruluyor olmasını da bu hususta belirtmek gerekecektir.

Zorunlu geçitin kanuni dayanağını oluşturan 4721 Sayılı TMK madde 747’de;

“Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.” denilerek tahsis edilecek zorunlu geçitin ne şekilde kurulacağı ele alınmıştır.

Geçit hakkı bakımından düzenlenen bu hükmün gerekçesi açısından dikkat edilmesi gereken, yol kavramının ne anlam ifade ettiğidir. Yol, umuma açık olarak belirtilmiş ve bu bakımdan genel yol kavramı anlatılmak istenmiştir. Bir diğer husus ise lehinde zorunlu geçit kurulan kişinin ödemesi gereken bedelin bir tazminat davası olmadığını susmak sureti ile belirtmiştir. Çünkü tazminat, bir haksız fiil neticesinde doğacak zararın karşılığıdır. Ancak burada bir zarar söz konusu olmamaktadır. Bu hak bakımından ödenecek bedel, olsa olsa denkleştirme ücreti olacaktır. Bu hakkın talep edebilmesi açısından hak sahibi ya da sahipleri malik olarak tanımlanmıştır. Malik kavramı, paylı mülkiyetteki malikleri de kapsamaktadır. Bu sebeple geniş anlamda düşünmemiz gerekmektedir.

Geçit Hakkı Şartları Nelerdir?

Geçit Hakkının; tam ve doğru bir şekilde kurulabilmesi, devamının sağlanması bakımından TMK, birtakım şartların gerçekleşmesini istemektedir. Bu şartlar gerçekleştirildiği takdirde kişiler, bu hakkın sağladığı haklardan yararlanabilecektir. Şartların neler olduğuna bakacak olursak;

• Geçit hakkı talebinde bulunan kişiler, ilgili taşınmaza ait tapuyu ellerinde bulundurmaları gereklidir,
• Zorunlu geçit talep eden sadece, kişi ya da tüzel kişi olabilir. Nedeni ise ilgili hakkın şahıs hakkı olmasındandır,
• Taşınmaz üzerinde, elbirliği ile mülkiyet durumu mevcutsa ortakların bir tanesi dava açabilecektir. Ancak davanın devamı açısından tüm paydaşların katılımı gerekmektedir,
• Genel yolun taşınmaz tarafından kullanılması bakımından somut bir neden gereklidir,
• Lehine zorunlu geçit kurulmak istenen taşınmazın, yol ile bir bağlantısının bulunmuyor olması gerekir,

Geçit hakkı açısından yukarıda sayılan hususların mevcudiyeti, hakkın kurulması önündeki engeli ortadan kaldıracaktır. Ancak taraflar zorunlu geçit bakımından uzlaşamazlar ise bunun kararını verecek olan merci mahkemedir.

Geçit Hakkı Davası Tarafları Kimlerdir?

Geçit hakkını talep etme, TMK madde 747’de de belirtildiği üzere mülk sahibi kişilere tanınmış bir haktır. Bu bakımdan hakkı kullanabilecek kişiler, mülkünün genel yola bağlantısı olmayan ve bu sebeple ciddi hak kayıplarına maruz kalan kişi veya kişilerdir. Zorunlu geçit talep eden kişi ile kendisinden talep edilen kişi bir anlaşmaya varamamaları durumunda ise açılacak davada taraflar, zorunlu geçit talep eden ve kendisinden bu hakkı talep edilen mülk komşusu kişi olacaktır. Şunu da eklemek gerekir ki eğer hakkı zedelenen ve genel yola bağlantıya ihtiyacı olan mülk sahibinin komşu mülkü kamuya ait bir arazi ise oradan bu hakkın tahsis edilmesi mümkün olmayacaktır.

Geçit Hakkı Davası Görev ve Yetki

Geçit Hakkı için tarafların anlaşamaması durumunda açılacak bir davada yetkili mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi; Görevli mahkeme ise lehinde zorunlu geçit kurulmak istenen taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Geçit Hakkı Kurulurken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Geçit Hakkı kurulurken; kurulan bir hakkın tam ve doğru olması, hakkaniyete uygun bir geçit kurulması açısından dikkat edilmesi gereken hususlar bulunmaktadır.

Mahkeme tarafından tahsis edilecek bir zorunlu geçit kurulurken dikkat edilmesi gerekenlere değinecek olursak;

• Kurulan hakka konu olan yol, muhtemel en uygun yol olmalıdır. Bu yol; aleyhine zorunlu geçit tesis edilen taşınmazda herhangi bir tahribat, şekil bozukluğuna yol açmamalıdır,
• Tahsis edilen yol, herhangi bir kesintiye mahal vermeyecek şekilde olmalıdır,
• Aleyhinde zorunlu geçit tahsis edilecek parselin, geçmişte genel yola bağlayan yol bulunuyorsa, lehinde zorunlu geçit tahsis edilen arazi bu yola bağlanarak genel yola ulaşacaktır,
• Aleyhinde zorunlu geçit tahsis edilen mülkün maliki, vereceği yolu daha büyük parsellerden seçerek vermelidir,
• Zorunlu geçit kapsamında tahsis edilen yolun genişliği hesaplanırken de dikkat edilmesi gereken hususlar; zirai araçların geçebileceği ölçüde olması, taşınmazın büyüklüğü, coğrafi özellikler olmalıdır.

Geçit hakkı tahsis edilirken bu hususlara dikkat edilmesi, hak kayıplarının ve oluşması muhtemel husumetlerin önüne geçmiş olacaktır.

Geçit Hakkının Sözleşme Yolu İle Kurulması

Geçit hakkı kurulurken, aleyhinde zorunlu geçit tesis edilen taşınmazın maliki, bu haktan yararlanacak olan taşınmazın malikine belirli bir miktarın ödenmesi karşılığında tesis edilen hakkı kazanmış olacaktır. Yapılan bu sözleşmenin ve sonrasında yapılacak tescil bakımından ise birtakım hususlar bulunmaktadır. Öyle ki bazı durumlarda bu hak, hiçbir surette elde edilemez ve mahkeme kararı ile kazanılabilir.

İrtifak Sözleşmesi

Zorunlu geçit hakkına dair irtifakı sözleşmesi, aleyhine geçit hakkı tesis edilen taşınmazın malikleri ile lehine hak tesis edilen taşınmazın malikleri arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu sözleşme ile karşımıza çıkan 2 husus bulunmaktadır. Bunlar; Borçlandırıcı ve tasarruf işlemi. Bahsettiğimiz kurulan bu irtifak sözleşmesi ile tarafların ilişkileri borç ilişkisine evirilmiştir. Burada aleyhine zorunlu geçit tesis edilen taşınmazın maliki tescil yükümlüsü durumundadır.

Geçit hakkından faydalanan taşınmazın maliki ise bu kurulan sözleşme nedeniyle bir bedel ödeme yükümlüsü olmuştur. Özetle bu bahsi geçen sözleşme, iki tarafa tam borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sebeple de edimlerini aynı anda yerine getirmeleri gerekmektedir. Yani tescil talebinde bulunabilmenin ön koşulu, gereken bedelin ödenmesidir. Ödenmemiş olsa bile bunun teklif edilmesi gerekmektedir. Aksi durumda tescil talebinde bulunulması bir sonuç doğurmayacaktır. Bunun hukuki dayanağı ise TBK’dır.

Zorunlu geçitin sözleşme ile sağlıklı bir şekilde kurulabilmesi, mevcut ve somut bir hukuki yararın varlığına aynı zamanda da bu hukuki yarar sebebiyle yapılmış tescile bağlıdır. Bu hukuki yararın kaynağını ise tam ve doğru bir şekilde kurulmuş irtifak sözleşmesi oluşturmaktadır. Sözleşmenin bulunmadığı durumlarda ise mahkeme tarafından verilen karar bunun yerini almaktadır. Zorunlu geçit bakımından tarafların yaptıkları sözleşmede birtakım hususlara açıklık getirilmesi gerekmektedir. Bunlar;

• Zorunlu geçitin konusunu oluşturan taşınmazların hangileri olduğu,
• Arazinin, genel yola bağlantı sağlanacak bölümünün neresi olduğu,
• Sözleşme uyarınca tescil karşılığında ödenmesi gereken tutarın ne kadar olduğu

Açık ve net bir şekilde belirlenmelidir.

Geçit Hakkının Mahkeme Kararı İle Kurulması

Geçit hakkı her durumda sulh ile kurulmaz. Bazı durumda taraflar anlaşamazlar ve hak talep eden kişi bu durumu mahkemeye taşıyarak hakkını elde etmek isteyebilir. Bu durumda mahkeme, gerekli şartların olgunlaştığına kanaat getirirse bu hakkı kurabilecektir. Aksi halde bu mümkün olmayacaktır. Çünkü mülkiyet hakkı kutsaldır. Bazın hallerde de sözleşme ile kurulan geçit hakkı sonrasında taraflar sözleşmeden cayabilmektedir. Bu durumda da mahkeme kararı ile zorunlu geçitin kurulması söz konusudur. Örnekle açıklayacak olursak, tescil yükümlüsü tarafın, tescilden kaçınması halidir. Bu durumu düzenleyen, TMK madde 716/1 uyarınca tescile zorlama davası ile mahkeme nezdinde çözüme kavuşacaktır. Mahkemenin vereceği karar ise tescil niteliğindedir.

Zorunlu geçit hakkı bakımından bir diğer dava konusu ise irtifak sözleşmesinin ardından lehine irtifak hakkı talep eden taraf, tescil talebini ileri sürmemesi halidir. Kurulan irtifak sözleşmesi ile yarar sağlayan taşınmaz maliki, kazandığı bu zorunlu geçit hakkının karşılığı olarak bir miktar parayı tescil yükümlüsüne ödemekle mükelleftir. Eğer ki tescil talebinde bulunmayı erteleyecek ya da kaçınacak bir durum söz konusu ise bu durum mahkemede çözüme kavuşacaktır. Mahkeme sırasında hakim kararı açıklamadan belirlediği bedelin, ödenmesi ya da ödenmesinin mümkün ve uygun olmadığı hallerde belirli bir yerde muhafaza altına alınmasına karar verebilmektedir. Nihai karar verilene kadar zorunlu geçit kurulmayacağından kararla birlikte belirlenen tutar, tescil yükümlüsüne ödenecektir.