Kat Mülkiyeti Nedir?
“Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.”
Kat Mülkiyeti Ne Demek?
Kat mülkiyeti inşası tamamlanmış bir yapının, inşaattan kaynaklı bir borcunun olmadığının ve projeye uygun tamamlandığının resmi merci marifetiyle tespit edilerek tapu alınmasıdır. Kat mülkiyeti taşınmazlara dair hukuki proseslerde hatalı veya ihmali bir işlem sebebiyle hak kaybı yaşanmaması adına vakıf olunması gereken hukuki bir kurumdur. Bu itibarla, kat mülkiyeti hususu üzerinde temellenen makalemizi dikkatle okumanız faydalı olacaktır.
Bir arsa üzerinde inşa edilen yapı, kural gereği arsa malikine aittir; ancak, işbu yapının bölümleri (daire, depo, dükkan, mağaza vb.) için herhangi bir mülkiyet hakkı veya irtifak hakkı kurulabilmesi için ayrıca bir hukuki işlem yapılmalıdır. Bu sebeple de ilgili yapının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bölümlendirilmiş olması ve varsa daire, dükkan, ofis vb. bağımsız bölümlerin önceden belirlenmiş olması gerekir. Bu noktada en mühim konulardan biri de ilgili arazı adına yapıya uygun imarın bulunmasıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu
Kat mülkiyeti inşaatı tamamlanmış bir yapıda ofis, depo, mağaza ve daire gibi bağımsız bölümlerin mevcudiyeti halinde mülkiyet haklarının bölünmesini ifade eder. Buna ilişkin tüm hukuki düzenleme 634 sayılı ve 23.6.1965 kabul tarihli Kat Mülkiyeti Kanunu ile hüküm altına alınmıştır. Söz konusu mülkiyet türünün alınabilmesi için Tapu Genel Müdürlüğüne başvuru yapılması gerekir. Fakat başvurudan önce, ilgili yapının projeye uygunluk denetimi ve borcunun olmadığı tespit edilmiş olmalıdır.
Kat mülkiyeti tesis edilmemiş ve fakat kat irtifakı mevcut olan bir taşınmaz satılabilir ya da herhangi bir hukuki işleme konu edilebilir. Bu durumda, ilgili yapının yalnızca projeye uygunluğu ve borç durumu tespit edilmemiş olur. Yapıya ilişkin borcu durumu ve projeye uygunluğu denetiminin yapılmamış olması, yapının güvenilirliğini ve dolayısıyla değerini düşürecektir. Eğer yapı üzerinde kat irtifakı da mevcut değilse, bu durumda hisseli tapu söz konusu olur.
Kat Mülkiyeti
Kat mülkiyeti 634 sayılı Kanun’da “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.” şeklinde düzenlenmiştir. Söz konusu mülkiyet; ana taşınmazın arsası ile birlikte yok olması veya kamulaştırılması, ana taşınmazın harap olması, bildirme ödevi ve kaydın silinmesi hallerinde sona erer.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemi öncesinde her iki kavramı kısaca açıklamak, konu bütünlüğünün sağlanması açısından yerinde olacaktır. Buna göre, inşası devam ederken alınan ve pay sahiplerinin mülkiyet hakkını gösteren tapu niteliğine kat irtifakı; inşası tamamlanan yapının bağımsız bölümleri için yapı oturum izin belgesi alınarak tesis edilen tapu niteliğine ise kat mülkiyeti adı verilir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş prosedürü şu şekildedir:
- Yapının yalnızca bir kısmı üzerinde kat mülkiyeti tesis edilemez. Tesis edilebilmesi için irtifak hakkına sahip maliklerin tamamının rızası gerekir; fakat ihtilaf olması halinde mahkemeye müracaat edilerek anlaşmazlığın giderilmesi sağlanabilir.
- Maliklerin tamamının “geçiş” hususunda uzlaşmasının ardından, yapının bulunduğu belediyeye müracaat edilerek yapı kullanma izin belgesi alınmalıdır.
- Söz konusu yapı, projesine muvafık şekilde tamamlanmışsa, döner sermaye ücreti ödemek suretiyle geçiş işlemi tamamlanır.
Söz konusu prosedürü takip edilerek işlem tamamlanır. Bu süreçte hak, menfaat ve zaman yönünden kayıp yaşamamak adına hukuk danışmanlığı, olası uyuşmazlıklarda ise dava takip hizmeti almak oldukça faydalı olacaktır.
Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır?
Kat mülkiyeti alınabilmesi için kat irtifakı tesis edilmiş yapının ifade edilen mülkiyet türüne çevrilmesi gerekir. Çevrilebilmesi için evleviyetle hak sahibince iskan alınması ve ardından arsa üzerinde hak sahibi olan yahut ilgili yapı projesinde yetkili şirket tarafından Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne müracaat edilmesi gerekir. Kat irtifakının mülkiyete çevrilmesi amacıyla yapılacak müracaat esnasında, ilgili yapıya ilişkin yönetim planı ibraz edilmelidir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne ibraz edilecek yönetim planı; ana yapıya ait cephelerin tamamının göründüğü ve belediyece tasdik edilmiş bir fotoğrafın, yapı sahiplerinin tamamı tarafından imza altına alınmış olması ve noterde tasdik edilen listenin ve maliklerin imzasını ihtiva etmesi gerekir. Genel Müdürlüğe yapılan başvurunun onaylanması durumunda kat irtifakı, kat mülkiyeti olarak değiştirilir ve bu süreç tamamlanmış olur. İşbu mülkiyet için gerekli belgeler ise şu şekilde sıralanabilir:
- Maliklerin tamamının imzasını, müstakil bölümlerin her birinin ayrı ayrı değerleri ile söz konusu bölümlere ayrılan arsa paylarını gösterir dilekçe gerekir. Kat malikleri rıza göstermezse, ifade edildiği üzere dava yoluna başvurulabilir.
- Mimar veya mühendis marifetiyle yapılmış genel inşaat projesine gereksinim duyulur. Bu projenin belediyece tasdik edilmiş olması şarttır.
- Bir diğer gerekli belge ise vaziyet planıdır. Arsa üzerinde inşa edilen birden çok taşınmazın arsa içindeki konumu, varsa özel yol, yeşil saha veya spor tesisi gibi müşterek alanlara dair bilgileri ihtiva eden vaziyet planının belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde vaziyet planı da mevcutsa, bir ikinci vaziyet planına gerek yoktur.
- Bağımsız bölümlerin tamamını kapsayan ve ilgili yapının kullanılabilirliğine dair onay veren iskan ruhsatına gerek duyulur.
- Yan, ön ve arka cepheleri de göstermek suretiyle ana yapıya dair fotoğraf alınmalıdır. Söz konusu fotoğraf, en az 13 x 18 cm boyutlarında olmalıdır. Ayrıca, ilgili belediye tarafından fotoğrafa onay verilmelidir.
- Gerek duyulan bir başka belge ise, pay sahiplerinin tamamının imzasını içeren, noterde tasdik edilmiş listedir. İşbu liste; bağımsız bölümlerin her birine ait arsa payı, daire, kat, ofis gibi niteliğini içermelidir.
- Son olarak, ana yapıya ilişkin tüm yönetimi düzenleyen yönetim planına ihtiyaç duyulur. Yönetim planı, her bir sayfasıyla malikler tarafından imza altına alınmış olmalıdır.
Sonuç
Kat mülkiyeti tamamlanmış yapılardaki bağımsız bölümler üzerinde tesis edilen mülkiyet hakkını ifade eder. Kat mülkiyeti hızla şehirleşmenin bir sonucu olarak hukuk düzeni tarafından hüküm altına alınmıştır. Bu mülkiyet türüne dair bilumum hukuk kuralı, 1965 tarihli ve 634 sayılı Kanun’da düzenlenmiştir. 634 sayılı Kanun’un düzenleme alanına giren hukuki iş, işlem, uyuşmazlık ve davada deneyimli bir gayrimenkul avukatından yardım almak, telafisi güç kayıplar yaşamamak adına en doğru yaklaşım olacaktır.
