İpotek Nedir?

İpotek tutu veya rehin alacaklara karşı güvence tesis eden mal anlamına gelir. Bir alacağın güvence altına alınması maksadıysa kurulan ipotek için mutlaka doğmuş, mevcut veya belirli bir alacağın mevcudiyeti şart değildir. Doğması mutlak ya da olası, şartsız yahut şarta bağlı, belirsiz veya belirli, doğmuş ve doğacak alacaklar için de tesis edilebilir. İpotek bir taşınmaz rehini türüdür ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.881’de şu şekilde düzenlenmiştir:

“Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez.”

İpotek 4721 sayılı Kanunun 881/1 hükmü uyarınca, alacağın teminat altına alınmasını sağlar. Borcun ifa edilmemesi durumunda, alacaklıya, borcun güvencesini teşkil eden taşınmazın hukuk yoluyla satılması ve satış sonucunda alacağını elde etmesi imkanı veren sınırlı ayni haktır. İpotek usulüne başvurmak suretiyle gerçekleştirilen taşınmaz mal satışları, hukuk terminolojisinde; ipotekli satış, tutulu satış ya da morgage’li satış olarak da kullanılır.

İpotek medeni hukukun alt disiplinlerinden biri olan eşya hukuku konusudur. Bu itibarla, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 881 ila 897.maddeleri arasında düzenleme altına alınmıştır. Taşınmaz malların rehini için kullanılan bir eşya hukuku kavramıdır; fakat, özel yasalardan bazıları, belirli varlıkların rehinini ipotek olarak kabul ederek birtakım düzenlemeler ihtiva eder. Örneğin; TTK m.875 ve devamında gemi ipoteği, 2920 sayılı Türk Sicil Havacılık Kanunu m.69 ve devamında hava aracı ipoteği düzenlenmiştir.

İpotek türlerine dair yapılan değerlendirmede; genellikle, ipoteğe konu alacağın kapsamında ve 4721 sayılı Kanunun 851/1 maddesine göre ipotek kurulması sürecinde alacak miktarının belirli olup olmamasına göre yapılan ayrım, esas alınan ayrımdır. Taşınma ipoteğini, aşağıda ifade edildiği üzere belirli ayrımlarla gruplandırmak suretiyle ayrı ayrı incelemek mümkündür. Taşınmaz ipoteği;

• İpoteğe konu teşkil eden taşınmazın sayısı (bir ya da birden fazla olması),
• Alacağın kapsamı (ana para, üst sınır),
• Süre (süreli, süresiz),
• Kurulma nedeni (Kanuni, akdi),
• Kurulma şekli (tescilli, tescilsiz),
• Para cinsi (TL).

İpotek Ne Demek?

Alacağı güvence altına almak adına borçlu tarafından alacaklıya güvence verilmesi, Roma Hukukundan bu zamana değin uygulanagelen hukuki işlemlerden birisidir. Rehin hakkı, rehin hakkına sahip olan kişiye, yani alacaklıya, rehine edilen şeyi satarak nakde çevirmek ve bu sayede alacağını temin etmek imkanı tanır. Şu halde, alacaklı adına bir garanti, bir teminat teşkil eden taşınmaz rehni, borçlu – alacaklı ilişkilerine sıkça konu edilen, oldukça önemli hukuki işlemlerdendir.

Rehin hakkına sahip kişi, rehin hakkını herkese karşı ileri sürebilir. Bu hak, rehine konu edilen şeyin sahibi de dahil olmak üzere herkese karşı kullanılabildiği için, mutlak haklar arasında yer alır. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz üzerinde kurulan rehin hakkına, taşınmaz rehini yani ipotek adı verilir. Rehin hakkını haiz kişi, rehin hakkı sayesinde rehine konu edilen taşınır veya taşınmazın icra usulüyle satılarak satış bedelinden alacağını tahsil etmesine imkan tanır.

Eşya hukukunun düzenleme alanına giren rehin; bir borcun, belirlenen koşullar altında ifa edilmemesi yahut alacağın tehlikeye girmesi durumunda, alacağın tahsil edilmesi gayesiyle alacaklıya taşınır bir malın veya tapuda kayıtlı bir taşınmazın güvence olarak gösterilmesidir. Rehin hakkı sayesinde alacağın teminat altına alınması ve alacaklının haklarının korunması sağlanır. Ancak, rehin akdi, rehin edilen maldan yararlanma, kullanma hakkı vermez. Rehin hakkı, yalnızca alacağın teminatıdır.

Borçlu borcunu ifa etmezse, rehin edilen gayrimenkulün mülkiyet hakkı alacaklıya geçmez. Bu yönde bir sözleşme düzenlense dahi, yani borcun ödenmemesi halinde rehin edilen taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme, hukuken muteber değildir ve sonuç doğurmaz. Rehine konu edilen eşyanın türüne göre rehin çeşitleri belirlenir. Buna göre;

• Rehin olarak verilen malın menkul bir mal olması halinde, menkul rehini,
• Rehine konu edilen malın tapuda kayıtlı bir taşınmaz olması durumunda, taşınmaz rehini,
• Rehin olarak ticari bir işletme verilmişse, ticari işletme rehini adı verilir.

İpotek 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.881’de; halihazırda mevcut olan yahut henüz doğmamış ve fakat doğması mutlak ya da olası bir alacağın teminat altına alınmasını sağlayan bir güvence olarak düzenlenmiştir. Bununla birlikte, ipoteğe konu edilen taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması şart değildir. İşbu Kanunun ilgili madde düzenlemesinden de görüleceği üzere, borçlu ile alacaklı arasındaki borç ilişkisine, taşınmaz malını güvence göstermek suretiyle bir üçüncü kişi de dahil olabilir.

Türk Medeni Kanunu m.853 hükmü uyarınca ipotek, yalnızca tapu siciline kayıtlı taşınmazlar üzerinde söz konusu olabilir. Kat mülkiyeti konu edilen bağımsız bölümlerin her biri için ayrı ayrı ipotek konabilir. Bir gayrimenkulün tamamı üzerine ipotek konulur. Bölünmüş bir parselin tek başına ipoteğe konu edilmesi mümkün değildir. TMK ilgili hükmü gereği; rehin kurulurken, söz konusu taşınmazın belirtilmesi gerekir, bölünmüş taşınmazın parselleri tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmediği sürece rehine konu edilemez.

Kanun, parselasyonu yapılmamış ve her parseli bağımsız bir bölüm olarak tapu siciline kaydedilmemiş gayrimenkullerin rehin edilemeyeceğini düzenlemiştir. Öte yandan, ipoteğe konu teşkil eden taşınmaz borçluya ait olabilir veya bir üçüncü kişinin borcuna güvence olarak da gösterilmiş olabilir. Paylı mülkiyet halinde, paydaşlardan her biri kendine ait payı rehin edebilir. Paylardan biri üzerine ipotek konduktan sonra, paydaşların malın tamamını ipoteğe konu etmesi mümkün değildir.

Bu düzenleme ile birlikte, bu tür bir ipoteğin nakde çevrilmesinde yaşanabilecek güçlükler engellenmek istenmiştir. İştirak halinde mülkiyette, yani elbirliği mülkiyeti söz konusu olduğunda; taşınmaz, yalnızca bütün olarak ve maliklerin tamamı adına ipotek edilebilir, iştirak çözülmeden ipoteğin kurulması mümkün değildir. Birden fazla taşınmaz mevcutsa ve birden fazla taşınmazın aynı borç için rehin edilmesi, taşınmazların aynı malike yahut borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır.

İpotek, irat senedi ve ipotekli borç senedi olmak üzere, taşınmaz üzerinde üç farklı rehin hakkı kurulabilir. İpotek, borçlunun borcunu ödemediği takdirde cebri icra suretiyle taşınmazın satılması ve bu sayede alacaklının alacağını tahsil etmesini sağlayan teminattır. Para ile ölçülebilen alacakların tamamı, ipoteğin kurulmasıyla teminat altına alınabilir. Bunun yanı sıra, bir şeyi yapma veya yapmama borçları da ipoteğe konu edilebilir.

Kıymetli evraktan doğan borçlar hakkında da ipotek kurulabilir. İpoteğe konu taşınmazın maliki ile borçlu kişi, aynı kişi olmak zorunda değildir. İpotek, bir başkasının borcu için de söz konusu olabilir. Alacak, mevcut bir alacak veya gelecekte gerçekleşmesi olası bir alacak da olabilir. Alacağın mevcut ya da muhtemel olması veya türü fark etmeksizin, güvence miktarının TL olarak gösterilmesi şarttır. Bu hususları izah ettikten sonra, ipoteğin özelliklerine değinmek isabetli olacaktır:

• Şahsi bir alacağı güvence altına almayı sağlayan ayni haklardan biridir. Bu itibarla, asıl alacağa bağlı feri bir haktır.
• İpotek ile alacak arasında tek tarafı bir bağ mevcuttur. Bir diğer ifadeyle; ipoteğin varlığı, asıl alacağın varlığına bağlıdır.
• İpotek hakkı ortadan kaldırılsa dahi bu durum, asıl alacağı sona erdirmez.
• Asıl alacak sona ererse, ipoteğin tapu sicilinden re ‘sen silinmesi söz konusu değildir. Bu sebeple, ipoteğin tapu sicilinden silinmesi için alacaklının terkin talebinde bulunması yahut mahkeme kararı gerekir.
• İpoteğin, asıl alacak mevcut olmadan tesisi edilmesi, yolsuz tescil işlemidir.
• Alacakla ipoteğin birbirinden bağımsız devri mümkün değildir.
• Asıl borçtan şahsen sorumlu kişi, mutlak surette kendi taşınmazı üzerinde taşınmaz rehini kurmak mecburiyetinde değildir. Alacaklıya karşı şahsen borçlu kişi ile malvarlığıyla borçlu kişi, farklı kişiler olabilir.
• Borçlu borcunu ifa etmediği takdirde alacaklı, alacağın tahsili amacıyla ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna başvurur. Bu yola başvurulmadığı takdirde, borçlunun şahsi sorumluluğu ileri sürülerek haciz yahut iflas talep edilemez.
• Borçlu, borcunu eda etmezse, borçtan şahsen sorumlu olmadığı halde ipoteğe konu taşınmazın maliki, borcu ödemek suretiyle taşınmazın satılmasına mani olabilir. Bu tür bir durumda taşınmaz maliki, alacaklıya halef durumundadır; fakat, ipoteğin ortadan kalkması söz konusu değildir, yalnızca askıda kalır.
• Asıl borçlunun borcunu alacaklıya ifa ederek alacağa hak kazanan taşınmaz maliki, taşınmazı bir başkasına devrettiği takdirde de taşınmaz üzerindeki ipotek hakkı devam eder.
• İpoteğin kurulduğu taşınmazın mülkiyeti eş değiştirirse taşınmazın yeni maliki, taşınmazla beraber ipotek hakkını da devralmış olur. Taşınmaz devredilmiş olsa dahi asıl borçlu kimse onun şahsi sorumluluğu devam eder. Bu nedenle, ipoteğe konu taşınmazın devredilmesiyle birlikte, şahsi sorumluluk ile taşınmazla sorumluluk birbirinden ayrılmış olur.

İpotek Lehtarı Ne Demek?

İpotek lehtarı; tapuda ipoteğin kurulması halinde, taşınmaz rehininden faydalanan ve alacağı güvence altına alınan kişidir. Lehtar, hukuki bir terimdir ve genellikle kambiyo senedi gibi kıymetli evraklarda veya sigorta poliçelerinde, söz konusu belge ya da hukuki ilişkiden yararlanan kişiyi ifade eder. Asıl borç ilişkisinin alacaklısı, alacağını güvence altına alan taşınmaz rehini ilişkisinde ipotek lehtarı sıfatını haizdir. Bu itibarla ipotek lehtarı, rehin hakkı kullanabilen ve alacağını teminat altına alan alacaklıdır.

İpotek Terkini Ne Demek?

İpotek terkini, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.883’te “Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Türk Hukuk Sisteminde süreli ve süresiz olmak üzere iki çeşit ipotek söz konusudur. Tesis edilen ipoteğin bağlı olduğu bir süre varsa, 4721 sayılı Kanunun 883.maddesinin 2.fıktası gereği, taşınmaz malikinin istemi üzerine Tapu Müdürlüğü marifetiyle kaldırılır. İpoteğin bağlı olduğu belirli bir süre mevcut değilse, bu durumda terkin istemi, ipotek alacaklısının yazılı terkin talebiyle Tapu Müdürlüğüne müracaat etmesi suretiyle terkin edilir, yani silinir.

İpotek alacağının sun bulmasının ardından taşınmaz maliki, taşınmaz üzerindeki ipotek kaydının sildirilmesi adına ipotek alacaklısından talepte bulunur ve fakat ipotek alacaklısı ipoteğin terkininden kaçınırsa, Asliye Hukuk Mahkemesine başvurmak suretiyle ipoteğin terkini istenebilir. Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacak bu davaya ipoteğin fekki, ipoteğin kaldırılması adı verilir. Uygulamada bu dava, ipoteğin kaldırılması ya da kaydın silinmesi olarak da bilinir.

Tapu maliki, daha öncesinde Tapu Müdürlüğüne müracaat etmiş olsa bile ipoteğin fekki davasını İdare Mahkemesinde açamaz. Tüketici kredisi ve konut kredisi nedeniyle açılan ipoteğin fekki davaları, Tüketici Mahkemesinin görev alanına girer. Tüketici Mahkemesinde açılacak dava için Tüketici Hakem Heyeti başvurusu şart değildir. İlgili, doğrudan Tüketici Mahkemesine başvurabilir. Aile konutuna dair taşınmazlarda diğer eşin rızası olmaksızın ipoteğin kurulduğu iddiaları nedeniyle açılacak davada Aile Mahkemesi görevlidir.

Ticari krediye dayanarak verilen ipoteklerde ipoteğin fekki davası, Ticaret Mahkemesinin görev alanına girer. İfade edilen farklı dava örneklerinden de anlaşılacağı üzere, ipoteğin fekki davasında görevli mahkeme belirlenirken borç ilişkisini doğuran sözleşmenin niteliği esas alınır. İpoteğin fekki davasında yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taraflar, işbu davada yetki sözleşmesi yaparak yetkili mahkemeyi değiştiremez; zira, bu husus kamu düzenine ilişkindir ve hakim tarafından re ‘sen gözetilir.

Taşınmaz maliki, ipoteğin fekki davasının yanı sıra borcun sonlandığını, sözleşmeden doğan bir borç ilişkisinin mevcut olmadığını veya borçlu bulunmadığını ileri sürerek menfi tespit davası da açabilir. İpoteğin fekki davası ile birlikte görülecek olan menfi tespit davasında görev – yetki kuralları, yukarıda izah edilen görev ve yetki çerçevesinde; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde ve borcu meydana getiren sözleşmenin niteliğine göre tayin edilecek görevli mahkemede dava görülecektir.

İpoteğin fekki davası, asıl borçlu ile ipotek veren farklı olduğu durumlarda sözleşmeden ötürü borçlu olan kişi tarafından değil, taşınmaz maliki tarafından açılacaktır. Dava tarihinde taşınmazı satan ya da bir başka nedenle malik sıfatını kaybeden taşınmaz maliki, ipoteğin fekki davasını açamaz. İşbu dava, yeni malik tarafından açılabilir. Fakat, Yargıtay içtihatları gereği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafın olan yüklenici de ipoteğin fekki davası açabilir.

Kurulan ipoteğin üzerinden çok uzun zaman geçmiş olabilir ve ipoteğin tapu sicilinden terkini mümkün olmayabilir. Bu tür bir durumda ipotek alacaklısının hayatta olup olmadığı, adresi vs. bilgiler de doğru ve eksiksiz tespit edilemeyebilir. İstisna teşkil eden bu hallerde Yargıtay, ipoteğin fekki davasında davalı olarak Tapu Sicil Müdürlüğünün gösterilebileceğini kabul etmiştir. İpoteğin fekki davaları ve ipotek uyuşmazlıklarında deneyimli bir avukata vekaletname vermek ve hukuki yardım talep etmek, en doğru yaklaşım olacaktır.

Alacaklar açısından ipotek; üst sınır ipoteği ve anapara ipoteği olmak üzere iki başlıkta incelenir. Anapara ipoteğinde, icra giderleri ve faiz de güvenceye dahildir. Üst sınır ipoteğinde ise durum farklıdır; alacak, üst sınırı aşsa dahi yalnızca üst sınıra kadar olan alacak miktarı talep edilebilir. İpoteğe konu taşınmazın satılmasıyla birlikte elde edilen paradan, sadece üst sınıra kadar olan alacak miktarı istenebilir. Bu itibarla, tapudaki ipoteğin türü belirlenmelidir.

İpoteğin kaldırılması davası sadece borcun ifası nedeniyle son bulmasına dayanarak değil; borcun doğmasında irade fesadı, ehliyetsizlik veya vekaletin kötüye kullanılması durumları nedeniyle de açılabilir. İşbu dava devam ederken taşınmaz maliki değişirse, yeni malik tarafından dava devam ettirilir. İpoteğin fekki davasında nispi vekalet ücreti ödenir; vekalet ücreti, ipotek limiti üzerinden değil alacak miktarı referans alınarak belirlenir.

İpoteğin kaldırılması davası gayrimenkulün aynına dair bir davadır. Bu itibarla, ipoteğin fekki davasında mahkemece verilen karar kesinleşmeden icraya konması mümkün değildir. İşbu davada hukuki, maddi ve zaman yönünden telafisi güç kayıplar yaşamamak adına, emsal davalarla deneyim kazanmış uzman bir avukattan hukuki yardım almak şart olmamakla beraber, sürecin müspet yönde seyretmesi ve hak kaybı yaşanmaması için en doğru yaklaşım olacaktır.

İpotekli Ev Satılır Mı?

İpotekli evlerin satılıp satılamayacağı, bu süreçte herhangi bir uyuşmazlık yaşanma ve gelecekte zarar olarak geri dönme ihtimali, uygulamada merak edilen hususlar arasında yer alır. Kanunen borç verme hakkını haiz banklar yahut alacaklı sıfatındaki kişiler, alacağının tahsilini gerçekleştirmek amacıyla hukuk düzeni tarafından belirlenen çeşitli yollara başvurmaktadır. İpoteğe konu evler de söz konusu hukuki yollardan biri olup sıkça tercih edilir.

İpotek, alacağa karşılık bir taşınmazın teminat olarak tutulması olarak ifade edilebilir. Şu halde, ifası gereken bir borca mukabil, taşınmaz üzerine konan şerhe ipotek denir. Alacaklı, borçlunun yükümlülüklerine aleyhte davranması durumunda, ipoteğe konu taşınmazı satışa çıkmak ve bu sayede alacağını tahsil etme hakkını haizdir. İşte bu noktada, ipoteğe konu evlerin satılıp satılamayacağı merak konusudur. Bu hususun etraflıca yanıtlanabilmesi için, prosedürü kısaca özetlemekte yarar var.

Ev sahibi olmak amacıyla krediye başvurmak isteyen kişiler, bankalara başvurmak ve konut kredisi almak suretiyle ev almayı planlar. Bankalar, bu amaçla başvuran kişiler kredi verirken, kredi borçlusu borcunu ifa edene kadar evi ipotek altına alır. Şayet borçlu, konut kredisinden kaynaklanan borcunu öderse, ipoteğe konu ev üzerindeki ipotek kaldırılır ve kişi ev sahibi olur. Şu halde, konut kredisi alan kişi evi satmak isterse nasıl bir yol izlemeli, ipoteğe konu evi nasıl satabilir?

İpotekli evin satılması amacıyla başvurulabilecek iki farklı yol bulunur. Bunlardan ilki, konut kredisi devam ederken evi satmaktır. Kişi, ev sahibi olmak amacıyla konut kredisi alır ve fakat bu krediyi ödeme gücü bulamazsa, mevcut süreç devam ederken evi satabilir. Bu yolla evin satılabilmesi için, ilgili bankaya başvurulmalı ve kredi devir işlemlerinin gerçekleştirilmelidir. Bu durumda banka, kredi borcunu söz konusu taşınmazın yeni alıcısına devreder.

İfade edilen usulle evin satışını gerçekleştiren kişinin kredi borcu sona erer. Taşınmazın yeni alıcısı, kredi ödemelerini sorunsuz tamamladıktan sonra taşınmazın yeni sahibi olur. Evin yeni alıcısı, bir başka banka üzerinden işlem yapmak isteyebilir. Bu durumda her iki bankaya da müracaat edilerek gerekli prosedürün başarıyla tamamlanması sağlanır. Prosedürün tamamlanmasını müteakip yeni alıcıya yeni bankadan bir yeni ev kredisi düzenlenir.

İpotekli evin satışını sağlamak için tercih edilebilecek bir diğer yöntem, kredi borcunun peşin surette tahsil edilmesidir. İpoteğe konu evi satın almak isteyen yeni alıcı, evin kredi ödemesini yapmakla yükümlü kişinin kredi borcunu peşin olarak öder ve evin yeni sahibi olur. Söz konusu süreç, blokeli çek vasıtasıyla gerçekleşir. Yeni alıcı, kredi ödemelerini bankaya yatırır ve blokeli çek alır. Satış tamamlanana değin blokeli çek kullanılır ve süre tamamlandıktan sonra bu çek satıcıya verilir.

Evin satıcısı toplam parayı ilgili bankaya öder ve tapu prosedürü tamamlandıktan sonra eve ait haklar yeni alıcıya intikal eder. Böylelikle, ipotekli evin satışı tamamlanır.

İpotek Nasıl Kaldırılır?

İpoteğin nasıl kaldırılacağını ifade etmeden önce, ipoteğin nasıl kurulacağını kısaca izah etmek, konu bütünlüğünün ve netliğinin sağlanması adına isabetli olacaktır. İpotek, tescille ve tescilsiz olmak üzere iki şekilde kurulur. İpoteğin tescille kurulması da kendi içinde üçe ayrılır. İpoteğin tescille kurulması:

1. İpoteğe konu taşınmazın maliki ile asıl borcun alacaklısı arasında sözleşme düzenlemek suretiyle ipotek kurulabilir. Söz konusu sözleşme, resmi şekil şartına tabidir; bu itibarla, adi şekilde düzenlenemez. Sözleşmeye dair resmi senet, tapu memuru marifetiyle düzenlenir. İpoteğin niteliklerini değiştiren veya ağırlaştıran her işlem de yine resmi şekil şartına tabidir.
2. İpotek, yasa hükmü gereği de kurulabilir. Bu tür bir durumda, tarafların anlaşması aranmaksızın taşınmaz rehini tapuya kaydedilir. İpotekten istifade edecek kişiye, tapuda bu hakkın tescil edilmesini talep hakkı tanınır. Yasalardaki özel düzenlemelerle üst hakkı sahibine, paylı mülkiyet paydaşlarına, yapı malikine, mirasbırakanın alacaklılarına, kat mülkiyeti maliklerine ve özel olarak düzenlenmiş diğer kişilere, birtakım alacaklarını teminat altına alabilmeleri amacıyla tek taraflı ipotek kurma hakkı verilmiştir.
3. Taşınmaz üzerinde ipotek tesis edebilme hakkını haiz alacaklı, rehine konu taşınmazın maliki rıza göstermese veya taraflar arasında anlaşma olmasa dahi ipoteğin kurulmasını mahkemeden talep edebilir. Bununla birlikte, ipoteğin terkini gerekiyorsa, mahkemeden terkin talebinde bulunulabilir.

İpoteğin tesis edilmesine ilişkin özet bir bilgi paylaştık. Şimdi, ipoteğin nasıl kaldırılacağına ilişkin prosedürü izah edeceğiz. İpoteğin kaldırılması yolları şunlardır:

• Mahkeme kararı,
• Asıl alacağın sona ermesi,
• Alacaklının alacağından feragat etmesi,
• Taşınmazın yok olması,
• Kamulaştırma,
• Süre belirlendiyse sürenin dolması ve belirlenen bozucu şartın gerçekleşmesi,
• Borcun ödenmemesi halinde ipoteğin nakde çevrilmesi.

İpoteğin kaldırılması, kural gereği alacaklının tek taraflı terkin isteminde bulunmasıyla kabildir; bu noktada, taşınmazın malikinin rıza göstermesi şart değildir. İpoteğin sona ermesine neden veren diğer haller; borcun son bulmasına sebep olan zamanaşımı gibi umumi nedenler, taşınmazın yok olması veya kamulaştırma halleridir. Borcun son bulmasına rağmen alacaklı terkin işlemini yapmaktan kaçınırsa, terkin işleminin yapılması amacıyla her zaman dava yoluna başvurulabilir.

Sonuç

İpotek mevcut veya gelecekte doğması muhtemel bir alacağın teminat altına alınması maksadıyla taşınmaz üzerinde tesis edilen rehin hakkıdır. Taşınmaz üzerinde rehin hakkı kurulması, alacağın güvence altına alınması için uygulanan çok eski bir usuldür. Kökeni, Roma Hukukuna dayanır. Bir borcun ifasına güvence olarak tesis edilen ipotek, borç ödeninceye değin alacaklı lehine tapu tescil edilmesini ifade eder. Bu müessese sayesinde alacaklıya hukuki güvence sağlanır.